התחדשות עירונית: מנוף להתייעלות אורבנית ולשדרוג השירות לתושב

התמונות מרעידת האדמה בטורקיה, יחד עם רעידות המשנה שהורגשו בישראל, מהוות תזכורת לסיבה בעטיה נהגתה תכנית מתאר ארצית 38.
עם זאת, חיזוק מבנים לרעידות אדמה ויצירת מרחב דירתי מוגן, כבר מזמן אינן ההצדקות היחידות להתחדשות עירונית, שמהווה את אחד המפתחות המשמעותיים למיתון הפער שבין הביקוש להיצע בשוק הדיור ולעדכון הסביבה האורבנית בישראל.

גיא גרוס, סמנכ"ל ההנדסה ברותם שני, מסביר כיצד פרויקטים במתכונת של פינוי בינוי הן הזדמנות לשיפור המרחב העירוני, לשדרוג התשתיות והשירות לתושב ולא פחות חשוב: להתייעלות עירונית.

תמ"א 38 1 – 2- ו… פינוי בינוי: האבולוציה של ההתחדשות העירונית
מדינת ישראל מתמודדת עם איומים מבית ומחוץ בשגרה, כאשר ברקע עובדת היותנו על השבר הסורי אפריקאי מציבה בפני קברניטיה דאגה קיומית של ממש.
המומחים מעריכים כיום שאין שאלה אם תהיה רעידת אדמה משמעותית בישראל, אלא נשאלת רק השאלה מתי.
מרבית הבניינים שנבנו לפני שנות ה- 80 של המאה הקודמת לא תוכננו לעמוד בפני רעידות אדמה. בהתחשב בנפח המבנים שנבנו באותה תקופה, רעידת אדמה משמעותית לא רק שתסכן את יושבי אותם בתים, אלא שעלולה לסכן את כל הכלכלה הישראלית.
מאז מלחמת המפרץ הצטרף גם איום הטילים ועלה הצורך במרחב מוגן בדירות המגורים.
תמ"א 38 נהגתה כדי לתת מענה לשני פערים אלה, ולמעשה במסגרתה ניתנו זכויות בניה שמטרתן לאפשר ולעודד את חיזוק המבנים ומיגון הדירות. בהמשך, התווספה גם תמ"א 38/2, הריסה ובניה מחדש, גם היא יוזמה ברמת המגרש הבודד שנשענת כמעט תמיד על התשתיות הקיימות ותוספת יחדות הדיור בה זניחה, לכן התועלת ממנה ברמה הציבורית מוגבלת.

תוכניות פינוי בינוי טיפלו בקבוצת מגרשים שתוכננו יחד על ידי יזם אחד, וידעו לתת תוספת נפחית יותר משמעותית של יחידות דיור. לעיתים קרובות התוכניות שילבו עירוב שימושים ולא אחת נדרש שדרוג תשתיות כדי לקלוט את ההגדלה הנפחית. פרויקטים אלה היוו את הסנונית שהראתה את הפוטנציאל של ציפוף, לצד פוטנציאל להגדלת היצע וטיפול בהתחדשות עיר ברמה הנקודתית.

פרויקט הגדוד העברי WE R רעננה - רותם שני חברת נדלן מובילה בהתחדשות עירונית

פרויקט תמ"א 38/2 WE R רעננה – הליך ההריסה

בשנים האחרונות יותר ויותר רשויות מכירות בפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית ברמת העיר ובהיקפים של שכונה ומעלה ואנו עדים לתוכניות ביוזמת העיריה והמחוז שמשנות פני עיר.
קיימות דוגמאות רבות, החל מת"א 5500 של תל אביב שתשקף טיפול מקיף בדרום העיר וסביב מערכות הסעת ההמונים, דרך ח-619 בחולון, רחוב לוי אשכול בקרית אונו ועוד. שכונות אלה מתבססות על תשתיות חדשות לגמרי, ומשלבות התחדשות עירונית מלאה ברמת הרחוב (קו ביוב, קו מים, כביש וכיוב'), השכונה (שצ"פים וכיוב'), ברמה העירונית (שירותים קהילתיים וכיוב'), המחוזית (טיפול בשפכים, חשמל וכיוב') והלאומית (דוגמת מערכות הסעת המונים).

המעבר לתכנון התחדשות של שכונות שלמות בראייה כוללנית מאפשרת שינוי פני עיר, תוספת נפחית משמעותית המהווה מנוע משמעותי שיוכל להיטיב עם עקומת ההיצע, לחדש את המרחב האורבני, לייעל אותו ולשדרג את השירותים לתושב.
בשעה שנושא הביקוש וההיצע נדון בהרחבה בפורומים רבים, ננסה להתמקד במאמר זה בהזדמנות הייחודית הקשורה בהיבטים של התחדשות המרחב העירוני וייעול השירות לאזרח.

ציפוף = התייעלות עירונית
צודקות הרשויות בטענתן כי יחידות הדיור שבתחומן גרעוניות, ותוספת יחידות דיור צפויה להעמיק את הגירעון שלהן וצודקת הציפיה שלהן לסיוע ממשלתי כדי שהן יוכלו להציע שירותים נאותים לתושבים הקיימים והחדשים, על אחת כמה וכמה במסגרת התחדשות עירונית.
אלא שהציפוף טומן בחובו הזדמנות לחידוש פני העיר והתייעלות עירונית כללית שיכולה לשנות את המאזן כפי שהוא היום. מחקרים בעולם מראים קשר ישיר בין ציפוף אוכלוסין לאיכות השירות והיקף סל השירותים שמקבל האזרח.
אם לתרגם את המחקרים הגדולים לפרקטיקה בשטח, דמיינו מושב עם בתים פרטיים מול שכונה של בנייני מגורים צפופים בני 30 קומות בלב עיר. במושב תצטרך הרשות לסלול ולתחזק עשרות מטרים של קוי ביוב ומים לכל יחידת דיור, עשרות מטרים של כביש לכל יחידת דיור, ופינוי האשפה יהיה במשאית שעוצרת ליד כל יחידת דיור ויידרש לה יום שלם לפינוי אשפה לכל 100-150 יחידות דיור.
בשכונת מגורים הרשות תסלול ותתחזק מטרים בודדים (ואפילו פחות) של כביש וצנרת לכל יחידת דיור ופינוי האשפה יכול להיות פניאומטי ובעלות אפסית ליחידת דיור.

פרויקט תמ"א 38/2 WE R רעננה - הליך ההריסה

פרויקט תמ"א 38/2 WE R רעננה – הליך ההריסה

מכאן שהעלות של השירותים שתיארנו ליחידת דיור תהיה קטנה עבור העיר לעומת העלות עבור אותם שירותים במושב, לכן תושבי העיר ייהנו גם משבילי אופניים, ממדרכות, שצ"פ ומתנ"ס ליד הבית, ומלגות לסטודנטים בני העיר ועדיין, גם בהתחשב בתוספת השירותים בעיר העלות ליחידת דיור בעיר גם בהינתן השירותים המורחבים תהיה נמוכה מהעלות ליחידת דיור עבור השירותים הבסיסיים במושב.
בשורה התחתונה, ציפוף מביא להקטנת עלות השירותים המוניציפליים ליחידת דיור או להגדלת היקף השירותים המוניציפליים ליחידת דיור בתקציב נתון. לכן המעבר לתכנון שכונות שלמות ביוזמה של רשות מקומית או מחוז היא הזדמנות להתייעלות עירונית.

בדוגמאות שבחנו למעלה ראינו שעצם הציפוף מביא לחיסכון, אבל שילוב טכנולוגיות יכול להעצים את היקף החיסכון (או המשאבים הפנויים להרחבת סל השירותים). מערכות פינוי אשפה פניאומטיות, שילוב שימוש באנרגיות מתחדשות במרחב הציבורי, טיפול במים ושימוש במים מושבים, שיפור וייעול השליטה והבקרה באמצעות טכנולוגיות עיר חכמה וכן הלאה. לכל אלה יש מכנה משותף משמעותי: אלה השקעות שמביאות להתייעלות משמעותית בהוצאות הרשות, לצד שיפור השירות לתושב תוך התחשבות בסביבה.
הזדמנות נוספת להתייעלות שמביא הציפוף הוא עניין מערכות הסעת ההמונים. שילוב מערכות הסעת המונים וקישוריות שלהן אל יחידות הדיור (הגברת הליכתיות, שבילי אופניים, שאטלים וכיוב') צפוי להפחית את העומס בכבישים, לפנות את הכבישים מרכבים חונים ולשפר את חווית השימוש במרחב העירוני, וזאת למרות הציפוף.
ההשפעה של מערכות הסעת המונים על המרקם העירוני, על השימוש במרחב הציבורי ועל יכולת התנועה במטרופולין מוכרת לכל מי שביקר בערים מרכזיות בעולם, והטמעה נכונה של מערכות אלה יכולות וצריכות לשנות את כל תרבות התנועה ואף הקניות של הציבור סביבן.

פרויקט נתניה ריזורט- רותם שני חברת נדלן מובילה בהתחדשות עירונית

פרויקט פינוי בינוי RESORT נתניה – הליך הבנייה

התייעלות עירונית מובילה לצמיחה מוניציפלית
תכנון כוללני של הרשות המקומית והמחוז, בתור השלב האבולוציוני הבא של ההתחדשות העירונית יכול וצריך לשנות את המרחב הציבורי, לייצר תשתית חדשה ומודרנית שתשפר את השירות לתושבים ואת איכות חייהם, וליצור מרקם עירוני צופה פני עתיד. תכנון מודע של שכונות ומתחמי דיור יכולות להפוך את העלות התפעולית שלהן מנטל לנכס ולא פחות חשוב – יהוו כתובת של תושבים ותושבות מרוצים.
מפתח חשוב נמצא בהבנה שפרויקטים אלה הם עתירי משאבים דוגמת אגרות, היטלים מענקים וכיוב', והקפדה עלך הפנית המשאבים שמקורם בפרויקט להקמתו יכול וצריך ליצור סביבת מגורים מודרנית ויעילה.
עירוב שימושים יאפשר את שיפור המרחב העירוני לצד הגברת הגביה השוטפת והבטחת המשאבים הנחוצים לתפעול אותן שכונות חדשות שלא באופן גרעוני.
בימים אלה אנו יושבים בצומת מעניינת בתחום התכנון העירוני במדינת ישראל. השכונות הישנות שנבנו בתקציבים דלים בימיה הראשונים של המדינה מוחלפות בשכונות מסיביות ועתירות משאבים שהתכנון שלהן, החזון שלאורו הן מתוכננות והשימוש במשאבים שבנייתן תביא יקבע את פני המדינה וישפיע עמוקות על איכות החיים של כולנו בעשורים הקרובים.

גיא גרוס - סמנכ"ל הנדסה בחברת רותם שני

גיא גרוס – סמנכ"ל הנדסה בחברת רותם שני

הדמיית מתחם פרויקט בנימינה - רותם שני חברת נדלן מובילה בהתחדשות עירונית

תכנון מתחמי מגורים מעוררי השראה

לעיצוב ותכנון מתחם מגורים יכולה להיות השפעה משמעותית על איכות החיים של דייריו. חיוני להתחשב בצרכים וברצונות של מי שיתגורר במתחם בעת תכנון ועיצובו. המטרה היא ליצור קהילה שהיא לא רק פונקציונלית אלא גם כזו שמטפחת תחושת קהילה, בטיחות ונוחות. ברותם שני, אנו יוצרים מתחמי מגורים חדשניים ופורצי דרך המשלבים מרחבים ייעודיים למפגשים קהילתיים יחד עם תכנון סביבתי ייחודי מקדם קיימות.

ישנם מספר שיקולים מרכזיים בעת תכנון מתחם מגורים המספק חווית מגורים שלמה:

נגישות ונוחות

למיקומו של מתחם מגורים יש חשיבות מכרעת בקביעת נגישותו ונוחותו לדיירים. זה צריך להיות בסמיכות לשירותים חיוניים כמו בתי ספר, מרכזי קניות, מתקנים רפואיים, תחבורה ציבורית ומרכזי תעסוקה. בנוסף, יש לתכנן את המתחם תוך מחשבה על יכולת הליכה, עם שבילים מוארים היטב, מדרכות ופנסי רחוב לבטיחות הדיירים. לדוגמא, בפרויקט קריית שחקים הרצליה היוצר חוויה אורבנית מושלמת הכוללת נגישות מיידית ומלאה לתעסוקה, חינוך, פנאי, בילוי ותחבורה ציבורית. קרית שחקים תהווה בית ל- 307 משפחות שיתגוררו במגדלים יוקרתיים וייהנו ממעטפת שירותים מלאה מתחת לבית: בתי ספר וגנים, מוקדי תעסוקה איכותית, מתחמי מסחר, פנאי ובילוי וריאות ירוקות ומטופחות שיעניקו להם סביבה קהילתית מטופחת.

פרויקט קריית שחקים הרצליה נגישות ותחבורה ציבורית חברת רותם שני

מרכז תחבורה – קריית שחקים הרצליה

פרויקט קריית שחקים הרצליה - רותם שני

מתחם מסחר מגורים ותעסוקה – קריית שחקים הרצליה

מרחבים קהילתיים

מרחבים אלו ממלאים תפקיד משמעותי בחוויה הכוללת של מתחם מגורים. הם יכולים לנוע מאזורים משותפים כגון: פארקים וגני שעשועים ועד למרכזי כושר, בריכות שחייה וספא. חשוב לקחת בחשבון את הצרכים והרצונות של הדיירים כאשר מחליטים על אילו שירותים לכלול במתחם. למשל, בפרויקט רותם שני RESORT הממוקם כ-250 מ' מהים בצפון החדש של נתניה בחרנו לשלב שטחי החוץ המקיפים את הבניינים אשר כוללים שבילי הליכה פסטורליים, פינות ישיבה פתוחות וכיכר BALANCE מרכזית, המשלבת דק לתרגול האיזון בין הגוף והנפש. כל אלה לצד חדר כושר, חללי עבודה משותפים ולאונג' יוקרתי, המזמינים את הדיירים ליהנות ממגוון פונקציות ופעילויות.

פרויקט הרצוג נתניה ריזורט RESORT חברת רותם שני מתחם ספורט

כיכר BALANCE – רותם שני RESORT נתניה

בטיחות וביטחון

בטיחות ובטחון הדיירים היא בעלת חשיבות עליונה. למתחם צריך להיות כניסות ויציאות מאובטחות, עם מערכות בקרת גישה כדי להגביל את הגישה לאנשים מורשים בלבד. נוכחותם של אנשי אבטחה יכולה לספק גם שקט נפשי לדיירים. בנוסף, המתחם צריך להיות מתוכנן מתוך מחשבה על בטיחות, עם אזורים משותפים ושבילי הליכה מוארים היטב, ויציאות חירום ממוקמות אסטרטגית ברחבי הבניין.

שטחי טבע ירוקים

שטח ירוק חיוני לרווחת הדיירים. הוא מספק מקום להירגעות, בילוי ומפגשים חברתיים. הכללת פארקים, גינות ושטחים ירוקים אחרים בתוך המתחם יכולה גם היא לעזור להפחית מתח ולשפר את הבריאות הנפשית. יתר על כן, שטחים ירוקים יכולים גם לספק בית לחיות בר ולעזור לשפר את איכות האוויר. לדוגמא, בפרויקט WE R רעננה הנמצא בלב רעננה בחרנו לשמר את הצביון הקהילתי שנשמר לאורך השנים בלב העיר, ראינו את הדיירים שמתגוררים וזיהינו את הצורך להשקיע בתכנון סביבתי ייחודי מקדם קיימות, עשיר בשטחי טבע ירוקים.

גינה אורגנית קהילתית WE R הגדוד העברי רעננה - רותם שני יזמות והשקעות

מתחם פיאצה מרכזית לצד גינה קהילתית – WE R רעננה

קיימות

קיימות הופכת חשובה יותר ויותר בתכנון ותכנון מתחמי מגורים. השימוש בחומרים ידידותיים לסביבה, כגון חומרי בניין ממוחזרים, ומערכות חסכוניות באנרגיה, כגון: פאנלים סולאריים יכולים לעזור להפחתת זיהום הסביבה ולהוזיל את עלויות האנרגיה עבור הדיירים. בנוסף, הכללת תכונות חיסכון במים, כגון התקנים ייעודים לשירותים וראשי מקלחת, יכולה לעזור לחסוך במים ולהפחית עלויות.

לסיכום, עיצוב ותכנון מתחם מגורים הוא תהליך חשוב שיכול להיות בעל השפעה משמעותית על איכות החיים של דייריו. ברותם שני, אנו שמים את הדייר במרכז כדי להעניק חווית מגורים שלמה במתחמי מגורים מעוררי השראה על ידי התחשבות בנגישות ונוחות, מרחבים קהילתיים, בטיחות וביטחון, שטחים ירוקים וקיימות, תכנון יכול ליצור מתחמי מגורים שהם לא רק פונקציונלית אלא גם כאלו המטפחים תחושה של קהילה, בטיחות, נוחות ורווחה.

בית שמש מתחם הסביון חברת רותם שני

בית שמש: מקום נפלא לקרוא לו בית

בית שמש היא עיר השוכנת במרכז הארץ, כ-20 ק"מ מערבית לירושלים, עם אוכלוסייה של למעלה מ-140,000 איש, בית שמש ידועה בקהילה המגוונת שלה ובקרבתה למספר ערים מרכזיות, מה שהופך אותה למקום מגורים פופולרי עבור מי שמחפש אורח חיים פרברי.

אחד ההיבטים הבולטים של החיים בבית שמש הוא מגוון האוכלוסייה. בעיר מתגוררת קהילה של תושבים דתיים-לאומיים, חילונים ויהודים חרדים. השילוב הזה של תרבויות ואמונות יוצר אווירה ייחודית בעיר, שבה מגוון אנשים חיים ועובדים יחד.
מאפיין נוסף של החיים בבית שמש הוא מיקומה. העיר ממוקמת במרחק נסיעה קצר מירושלים, מה שמקל על התושבים להגיע לאטרקציות התרבותיות הרבות של העיר, להנות מנוף פסטורלי של הרי ירושלים ולנשום אוויר הרים צלול. בית שמש קרובה גם לתל אביב, שנמצאת במרחק של 45 דקות נסיעה בלבד ברכב או ברכבת, ומספקת לתושבים גישה למרכז התרבות והמסחר השוקק של ישראל.
למרות קרבתה לערים מרכזיות אלו, לבית שמש יש היצע תרבותי ייחודי משלה. בעיר מספר פארקים ושטחים ירוקים, ביניהם פארק הגפן רחב הידיים, הפופולרי בקרב משפחות וחובבי טבע. בנוסף, ישנם מספר מרכזי קניות ושווקים, ביניהם קניון בית שמש, מרכז BIG ועוד אשר יכולים התושבים למצוא את כל מה שהם צריכים.

צילום מתחם הסביון בית שמש חברת רותם שני

צילום רחפן – מתחם הסביון בית שמש

היבט נוסף של החיים בבית שמש שמייחד אותה מערים אחרות הוא תחושת הקהילה החזקה שלה. התושבים ידועים באופיים מסביר הפנים וקיימת תחושת שייכות עזה בקרב תושבי העיר. הדבר בא לידי ביטוי בארגונים ובמועדונים הקהילתיים הרבים של העיר, המעניקים לתושבים מגוון הזדמנויות להשתלב ולהכיר אנשים חדשים.
מבחינת חינוך, בית שמש מצוידת היטב במגוון בתי ספר לבחירה, לרבות מוסדות חילוניים ודתיים וכן בתי ספר לצרכים מיוחדים. בעיר פועלים גם מספר מוסדות להשכלה גבוהה, לרבות שלוחה של האוניברסיטה הפתוחה בישראל, מה שמקל על המשך לימודיהם בקרבה לבתיהם.
לבסוף, אחד מהיתרונות הבולטים בחווית המגורים בבית שמש הוא קבלת תמורה מלאה למגורים בהשוואה לערים אחרות באזור, עלויות המחייה בבית שמש אינם גבוהות במיוחד, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית עבור מי שמחפש אורח חיים פרברי משתלם יותר. זאת, בשילוב עם מיקומה של העיר, הקהילה המגוונת וההיצע התרבותי של העיר, הופכים את בית שמש למקום נפלא לקרוא לו בית.

מתחם הסביון בית שמש חברת רותם שני

פרויקט מתחם הסביון – בית שמש

לסיכום, בית שמש היא עיר המציעה לתושבים שילוב ייחודי של מגורים פרבריים וקרבה לערים מרכזיות. עם הקהילה המגוונת, תחושת הקהילה החזקה, וההיצע התרבותי שלה, קל להבין מדוע כל כך הרבה אנשים בוחרים להקים את ביתם בבית שמש. חברתנו רותם שני ראתה בעיר בית שמש פוטנציאל רב ליצירת מתחם מגורים קהילתי כיאה לצביון העיר. מתחם הסביון כולל 5 בניינים בני 27-9 קומות ושטחי מסחר במפלס הרחוב* (בשיתוף פסגות מידר), כתמיד, השקענו מחשבה יתרה בקהילה שתתגורר בפרויקט ויצרנו עבורה תכנון ופיתוח סביבתי אשר יכלול תשתיות קהילתיות בטוחות ומטופחות, והכל בלב סביבה ירוקה ומעוררת השראה, המתחברת למרחב העירוני מחד ושומרת על אינטימיות מאידך.

אסף אריכא סמנכ"ל תכנון רותם שני

הכירו את אסף אריכא – סמנכ"ל תכנון ברותם שני

צוות תכנון ברותם שני

צוות תכנון ושמאי החברה – רותם שני

קצת עליי

בן 47, נשוי+2, מתגורר ברמת השרון, בעל תואר B.Sc – מוסמך למדעים בהנדסה אזרחית מהטכניון, במהלך לימוד EMBA באונ' תל אביב.

אוהב ללמוד ולהעשיר את עצמי, לעשות מדיטציה, לטייל בחו"ל ולפגוש תרבויות ומקומות חדשים.

מדוע בחרת לעבוד ברותם שני?

בית חם, ערכים מובילים של אנושיות ומקצועיות בלתי מתפשרת, אנשים הכי איכותיים שיש, חברה צומחת, רמת אתגר מקצועי גבוהה, סביבת עבודה נעימה.

מהם תחומי האחריות שלך בתפקיד הנוכחי?

אחראי על תחום התכנון בחברה – תכנון סטטוטורי – תב"ע והיתרי בניה, בדיקות תכנוניות בשלבי פיתוח עסקי.

כיצד נראה יום העבודה שלך?

הפעלת מתכננים למשימות השונות, מעקב ובקרה אחרי פרויקטים שנמצאים בתכנון, פגישות עם מוסדות תכנון ורשויות מקומיות לקידום תהליכי התכנון הסטטוטורי, ישיבות פנים חברה – הנהלה, דיווחים, ניהול עובדים.

מהו הפרויקט או התהליך שהובלת בחברה  שאת/ה הכי גאה בו?

נכנסנו לפרויקט בבית שמש שהיתה בו תב"ע מאושרת לפינוי-בינוי, איתרנו ליקויים תכנוניים בתב"ע שלא איפשרו את מימושה. ערכנו במהלך מורכב וממוקד, בשיתוף עם עיריית בית שמש, שינוי תכנוני בסמכות מקומית ויצרנו פרויקט איכותי מאוד, מתוכנן היטב ורווחי לחברה.

הסביון בית שמש - רותם שני חברת יזמות נדל"ן מובילה בהתחדשות עירונית

פרויקט הסביון – בית שמש המשלב מבני ציבור ושטחים ירוקים

מה היית רוצה להשיג במהלך תקופתך ברותם שני?

יצירת סביבות מגורים ודיור איכותיים שאנשים יהיו גאים לראות בה בית, יצירת ייחודיות לחברה בשוק ההתחדשות העירונית, העמקה וגיוון של היכולות המקצועיות הגבוהות, צמיחה של החברה והעלאת ערכה בשוק ההון.

מהן החוזקות של חברת רותם שני בעינייך?

רמה מקצועית גבוהה, מקצוענות בלתי מתפשרת, הקפדה על איכות, צוות עובדים שעובד בסינרגיה ובערבות הדדית, ניסיון מעשי בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית, יצירתיות באיתור פתרונות ייחודיים לעסקאות מורכבות.

מהם מקורות המידע והידע המקצועי שלך?הניסיון האישי המצטבר, חיבור למקורות מידע וידע, למידה והתפתחות מתמדת מתוך מחויבות אישית למצוינות.

מהם מקורות ההשראה שלך?

כל מה שמבטא יצירתיות, חשיבה מחוץ לקופסא, אמונה בדרך ואומץ להוציא לפועל חזון.

עם מי הייתם רוצים לשבת לקפה ולמה?

עם אשתי אור, שהיא החברה הכי טובה שלי, ואז עם הדלאי למה.

 

אסף אריכא סמנכ"ל תכנון בחברת רותם שני

אסף אריכא סמנכ"ל תכנון בחברת רותם שני

התחדשות עירונית - רחל גבעתיים - רותם שני חברת יזמות נדל"ן מובילה בהתחדשות עירונית

היתרונות הרבים של תכנית התחדשות עירונית בישראל וכיצד הם תורמים לנו

התחדשות עירונית היא היבט חשוב של פיתוח בר קיימא וממלאת תפקיד מכריע במודרניזציה של ערים ושיפור איכות החיים של האזרחים. בישראל, התחדשות עירונית הפכה לפתרון פופולרי יותר ויותר לאתגרים שמציבים עיור מהיר ותשתיות מזדקנות. במאמר זה נדון ביתרונות ההתחדשות העירונית בישראל.

עליה בכמות יחידות הדיור
התחדשות עירונית יכולה לסייע בהגדלת הזמינות של דיור איכותי באזורים צפופים. ניתן לבנות בתכנון עכשווי כדי לענות על הצרכים של משפחות מודרניות, עם דירות מרווחות ומאובזרות היטב, שטחים ירוקים ושירותים קהילתיים. בנוסף, הגדלת כמות יחידות הדיור יכולה לתרום להפחתת צפיפות ולשיפור איכות החיים של התושבים.

חידוש שכונות מוזנחת
התחדשות עירונית יכולה לסייע בהחייאת אזורים שהפכו לפחות אטרקטיביים עם הזמן, לסייע בשיפור איכות החיים של התושבים והעלאת ערך הנכסים שמסביב. ניתן להשיג זאת באמצעות הקמת מבנים חדשים ושיפוץ של מבנים קיימים, וכן יצירת שטחים ירוקים ושטחים ציבוריים.

מתחם הסביון בית שמש מצב נוכחי - רותם שני חברת יזמות נדל"ן מובילה בהתחדשות עירונית

מתחם הסביון, בית שמש – המצב כיום

הסביון בית שמש - רותם שני חברת יזמות נדל"ן מובילה בהתחדשות עירונית

פרויקט הסביון, בית שמש – מתחם מגורים מודרני המשלב מבנה ציבור וסביבה ירוקה

פיתוח כלכלי
להתחדשות עירונית יכולה להיות השפעה משמעותית על הכלכלה המקומית. פיתוחים חדשים יכולים ליצור הזדמנויות עבודה, הן בענף הבנייה והן בעסקים הנמשכים לאזור. נתון זה יכול לתרום לצמיחה כלכלית וליצור קהילה תוססת ומגוונת יותר.

עליית ערכי נכסים
התחדשות עירונית יכולה לסייע בהעלאת ערך הנכסים בסביבה וכן בשיפור איכות החיים של התושבים. בנייה של פיתוחים חדשים יכולה למשוך עסקים חדשים ולהגדיל את הביקוש לדיור, מה שיכול להעלות את ערכי הנכסים.

קיימות סביבתית
התחדשות עירונית יכולה לסייע גם בשיפור קיימות הערים. ניתן לתכנן פיתוחים חדשים כדי לשלב שטחים ירוקים, מבנים חסכוניים באנרגיה ואפשרויות תחבורה ברות קיימא, שיסייעו להפחית את ההשפעה הסביבתית של העיור.

התחדשות עירונית היא פתרון מכריע לאתגרים שמציבה תופעת העיור המהיר והתשתיות המזדקנות בישראל. באמצעות התחדשות, שיפור מלאי הדיור, פיתוח כלכלי, הגדלת ערכי הנכסים וקיימות סביבתית, התחדשות עירונית יכולה לתרום ליצירת ערים תוססות, בנות קיימא וראויות למגורים.
אנו ברותם שני מחדשים מתחמי מגורים במטרה להעניק לדיירים את כל היתרונות הללו.
לדוגמא בפרויקט מתחם הסביון בית שמש אנו עתידים לבנות שכונה חדשה ומודרנית בלב העיר אשר תכלול 5 בניינים ושטחי מסחר במפלס הרחוב ביחד עם תכנון ופיתוח סביבתי שמשלב סביבה ירוקה המתחברת למרחב העירוני.

רותם שני יזמות והשקעות - תל אביב

תמ"א 38 – מה זה, לאן זה הולך ומה צריכים לשנות?

רבות נאמר ונכתב ביחס לתוכנית זו, על פי רוב ביקורת נוקבת, אך מעטים מכירים את התוכנית לעומקה ואת הערכים הרבים הגלומים בה. ננסה לעשות סדר בדברים.
בבסיס תוכנית המתאר הארצית 38 עומד הצורך הדחוף בחיזוק עשרות אלפי מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן 413 . מדינת ישראל מצויה בליבו של אזור בעל רגישות טקטונית גבוהה ואכן ההיסטוריה מלמדת שאחת לכמאה שנים מתרחשת רעידת אדמה נרחבת ועוצמתית אשר גרמה במהלך ההיסטוריה להרס רב.
בהקשר זה יש לזכור שארץ ישראל מעולם לא הייתה מיושבת בצפיפות כה רבה וגובה הבניה בה, עד המאה ה20, על פי רב לא עלה על שתי קומות. מאחר שמרבית הבניה בארץ עד לתחילת שנות ה80 לא בוצעה בסטנדרט המתאים לרעידות אדמה , נוצרה "פצצה מתקתקת" בה עשרות אלפי מבנים מצויים בסכנת קריסה בזמן רעידת אדמה , דבר עשוי להביא לאלפי נפגעים.
למעשה תוכנית תמ"א 38 רתמה את כוחות השוק החופשי לפתרון הבעיה ויצרה אינטרס מובהק ליזמים מחד ולבעלי נכסים מאידך לשתף פעלה ולהוציא לפועל פרויקטים בתחום חיזוק המבנים.
תוכנית תמ"א 38 עברה אבולוציה משמעותית מיום יציאתה לאוויר העולם בשנת 2005 והתפתחה באופן שיתאים לשוק ולסביבה העסקית. בתוך כך ניתנו הטבות מס שונות וחיוניות ביותר לדיירים וליזמים וכן זכויות בניה בהיקף נרחב, התבססו מנגנוני מימון מול מוסדות פיננסיים ותהליכי עבודה ספציפיים בתהליך הרישוי, נקבעו מנגנונים משפטיים להתקשרות עם דיירים ועוד. עתה, לאחר התפתחותה, כוללת התוכנית שני מסלולים מרכזיים:
א. הליך חיזוק הבניין
במתווה זה , המכונה בפי כל "תמ"א 1", היזם מחזק את הבניין בהתאם לתקן חיזוק מפני רעידות אדמה תוך חידוש התשתיות, התקנת מעלית (כשהדבר אפשרי), יצירת חניון כשניתן (לעיתים חניון מכני), משדרג את השטחים המשותפים ומעניק נראות חדשה ואסתטית לבניין. בתמורה מקבל היזם שטחים נוספים לבניה, בדרך כלל כתוספת קומות, אותם הוא מוכר כדירות. במסלול זה, כשתנאי המגרש והבניין מאפשרים זאת, יקבלו הדיירים תוספת שטח לדירות וכן מרפסות שמש (תוספת השטח המותרת בפטור ממס הינה 25 מ"ר לדירה), על פי רוב חלק מתוספת השטח תיושם כממ"ד.
ב. הליך הריסה ובניה
במסלול זה ההיזם הורס את הבניין ובונה תחתיו מבנה חדש לחלוטין, מודרני ותואם את תקן רעידות אדמה. הבניין החדש יהיה גדול משמעותית מהבניין המקורי באופן שיאפשר ליזם למכור שטחים כדירות ולהביא את הפרויקט לרווחיות. במסלול הריסה ובניה תמיד יכללו ממדי"ם בדירות החדשות ובדרך כלל חניה לכל דירה. מסלול זה נהוג לכנות "תמ"א 2". תוספת שטח לדיירים תלויה בתנאי המגרש והוראות התיכנון הספציפיות.
בשני המסלולים הדיירים יוצאים נשכרים ומקבלים דירה משודרגת בעלת ערך כלכלי גבוה יותר ו"אורך חיים" מחודש לבניין המזדקן ובעיקר בניין שיוכל להתמודד עם רעידת אדמה חזקה מבלי לקרוס.
יש לציין כי תוכנית זו, אשר למעשה העבירה את המעמסה העיקרית של חיזוק מבנים והתאמתם לתקן רעידות אדמה , מהממשלה לשוק החופשי, זוכה להערכה רבה בקרב מתכנני ערים בעולם.
פרויקט תמ"א 38/1 ביירון תל אביב - חברת רותם שני אלה

פרויקט תמ"א 38/1 ביירון תל אביב – חברת רותם שני אלה

 

בהינתן היתרונות והמקוריות של תמ"א 38, מדוע בכל זאת סובלת תוכנית זו מהתנגדויות רבות וביקורת.
ננסה למנות את הגורמים העיקריים ולתת להם מענה.
א. תופעת "המכרים" ו"קבלני הטנדר"
במסלולי התמ"א השונים קיים סף כניסה פיננסי נמוך. למעשה היזם רוכש את זכויות הבניה מהדיירים בשירותים שייתן בעתיד ולא במזומן ביום חתימת העסקה. מבנה עיסקי זה משך יזמים רבים שלא היו מגובים כלכלית ולעיתים נטולי יכולת ביצוע או ניסיון בניה כלשהו, גורמים אלו "גייסו" בניינים רבים והחתימו אותם על חוזי התקשרות לביצוע פרויקטים בתמ"א 38. חוסר הניסיון של הדיירים ושל השוק בכלל בשנים הראשונות של יישום תמ"א 38, בשילוב עם פעילות נרחבת של יזמים שאינם כשירים לביצוע פרויקטים אלו, יצרו תופעה של סחר בחוזים תוך "גילגול" והעברה מיד ליד של פרויקטים. דינמיקה זו יצרה עיכובים אינסופיים לדיירים ובמקרים רבים מאוד פרויקטים נתקעו במהלך תהליך הבניה תוך יצירת סבל רב לדיירים ולעיתים נזקים פיזיים וכלכליים בלתי הפיכים.
ראוי לציין ,שדווקא בפרויקטים מסוג תמ"א 38, על מסלוליהם השונים, נדרשת יכולת כלכלית גבוהה, יכולת ביצוע בבניה מורכבת, מערך תמיכה בדיירים ויכולות רבות שאינן נדרשות ביזמות רגילה על מגרשים פנויים.
ב. אינטרס מנוגד לרשויות מקומיות
חלק נכבד מהפטורים במס הנדרשים ליצירת כדאיות כלכלית ליזמים, נמצאים בפטור מהיטל השבחה. מס זה הנגבה על ידי הרשות המקומית ומהווה נדבך משמעותי בהכנסותיה, הצטמצם עד התבטל כליל בפרויקטים מבוססי תמ"א 38. באופן כזה פרויקטים מסוג תמ"א 38, שמטבעם המוסיפים תושבים פר שטח, מעמיסים על תשתיות העיר (התשתיות הפיזיות והשירותים השוטפים) כשמאידך מול גידול זה אין לרשות המקומית מקורות הכנסה לשדרוג התשתיות והשקעה בשירותים הנדרשים (למעט ארנונה באופן שוטף).
עובדה זו יוצאת אינטרס מובהק מצד הרשויות להימנעות מפרויקטים מסוג תמ"א 38.
ג. פרויקטים נקודתיים מידי
אופיים של פרויקטים מסוג תמ"א 38 הוא יחסית מצומצם, בניין אחד לפרויקט ולעיתים רחוקות מספר בניינים. כפועל יוצא מכך, תהליך ההתחדשות וחיזוק המבנים מתקדם לאיטו בעוד שלמדינה, לרשויות המקומיות וגם לדיירים יש עניין שהתהליך יעשה ב"נתחים" גדולים תוך השלמה של מספר רב של דירות בכל פרויקט.
ד. חוסר כדאיות כלכלית באזורי פריפריה
ריכוזי ההתיישבות הרגישים ביותר לרעידות אדמה הם אלו הממוקמים על קו השבר הסורי אפריקאי או בסמוך אליו. כך נוצר מצב שדווקא ערים כמו בית שאן, טבריה, קריית שמונה, עפולה ועוד ריכוזי התיישבות אחרים, בהם ערך הדירות נמוך יחסית, מצויים על או בסמוך לקו השבר ובעלי הסיכוי הגבוה ביותר להיות הניזוקים העיקריים מרעידת אדמה.
במציאות זו ההתכנות הכלכלית העומדת בבסיס פרויקטים מסוג תמ"א 38 מתאיינת. למעשה במצב כזה, היזם אינו יכול לכסות את עלויות החיזוק ו/או הבניה החדשה מתוך הכנסות הפרויקט וודאי שלא להרוויח. בשל כך, בעוד במרכז הארץ בה שווי הנדל"ן גבוה, ניתן לראות אלפי פרויקטים של תמ"א 38, בעוד באזורי הפריפריה תוכנית התמ"א כמעט שלא מומשה כלל.
לאור הביקורת, מזה שנים מספר, עולים קולות הדורשים לבטל את התמ"א 38 במתכונתה המוכרת וליצור מתכונת העונה על הכשלים לעיל. בתוך כך אכן החליט מנהל התיכנון לסיים את תקפות הוראות התמ"א 38 המוכרות באוקטובר 2023. בד בבד הוצעו תוכניות שונות שיחליפו את תמ"א 38 והמוכרת שבהן היא "תוכנית שקד" אשר לאחרונה עברה הליך חקיקה וצפויה להתממש בשנים הקרובות.
אנו היזמים, אנשי השטח "חיים" בפועל את הנושא ומתחככים יום יום עם הליכי תיכנון,מו"מ עם דיירים, בניה בפועל באזורים צפופים תוך יישום מערכים מורכבים, תומכים בחלק מהביקורת, אך מאידך רואים את הערך הרב בתוכנית אשר עברה תהליך הבשלה יסודי ולאחר שנים רבות הגיעה ליישום מוצלח באזורים רבים בהם ריכוזי אוכלוסייה גדולים מאוד. מבלי לחטוא בגוזמאות, ניתן לקבוע שיישום תמ"א 38 הביאה להצלת חיים וגם לשיפור ניכר מאוד באיכות החיים.
נכון יהיה לבצע התאמות ולהמשיך בגישה יצירתית אשר תיתן מענה לקשיים שהועלו מעלה, עם זאת תהיה זו טעות "לזרוק את התינוק עם המים" ולהשליך שנים של התבססות שיטתית של תוכנית שהושבחה, הוטבה והבשילה.
דגש מיוחד יש לתת לאזורי הפריפריה תוך מתן מענה שונה אשר יצור את אותה דינמיקה מוצלחת שהתרחשה באזור המרכז – WIN WIN – ליזמים ובעלי דירות, דינמיקה זו היא מנוע רב עוצמה לקידום חיזוק המבנים או הריסה ובניה ובתוך כך ההתחדשות העירונית כוללת.
פרויקט תמ"א 38/1 יהושע בן נון 19 חברת רותם שני אלה

פרויקט תמ"א 38/1 ברחוב יהושע בן נון 19, תל אביב -חברת רותם שני אלה

גם באזורי הביקוש בהם ערך הקרקע גבוה, יש להפריד בין אזורים שונים בעלי אופי שונה. בעוד אזורים אורבניים ייחודיים כדוגמת הרליבעים הוותיקים של תל אביב, הצפון הישן, לב העיר, מרכז העיר בירושלים, שכונות ההיסטוריות בירושלים, ואזורים נוספים בעלי מאפיינים דומים, נכון יהיה לשמור את המרקם הייחודי ועל כן בהם המשך יישום התמ"א 38 המוכרת היא פתרון מוכח ומוצלח. מולם מתחמים נרחבים נטולי אופי ייחודי כגון מבניי רכבת חד גוניים, בניה פונקציונאלית ונטולת יחוד המאפיינת אזורים רבים שנבנו בראשית ימי המדינה, ראויים לתוכנית מעודכנת, החולשת על מתחמים גדולים תוך חידוש כולל ושינוי האופי התכנוני והתאמתו לעידן הנוכחי.
לצד פרויקטי עלית של הריסה ובנייה, חברת רותם שני אלה בחרה לעסוק ולהעמיק בפרויקטים מסוג תמ״א 1/38 – חיזוק ושדרוג, זאת תוך יישום גישה יצירתית וייחודית ותוך ניצול אפשרויות מגוונות הגלומות בה. ברותם שני אלה, חברת הבת של רותם שני, מעניקים לדיירים, מעבר לחיזוק ושדרוג הבניין, גם טיפול פרטני ומעמיק בדירות עצמן באופן שמקנה תוצאה שאינה ונפלת באיכותה מפרויקטים של הריסה ובניה. את היתרון המשמעותי הזה משיגים ברותם שני אלה באמצעות תכנון יצירתי ופורץ דרך לצד יכולות הנדסיות גבוהות, היכרות וניסיון מעמיקים עם הסביבה התכנונית בתל אביב. בשילוב של מחויבות עמוקה וכנה לדיירים, נחישות להשיג עבורם את ערך מוסף משמעותי, וטיפול עילית בכל שלבי הפרויקט, יצרנו מענה אופטימאלי לדיירים.

גיל מסטיי – מנכ"ל חברת רותם שני אלה | התחדשות עירונית בתל אביב