Posts by BAR

התמונות מרעידת האדמה בטורקיה, יחד עם רעידות המשנה שהורגשו בישראל, מהוות תזכורת לסיבה בעטיה נהגתה תכנית מתאר ארצית 38.
עם זאת, חיזוק מבנים לרעידות אדמה ויצירת מרחב דירתי מוגן, כבר מזמן אינן ההצדקות היחידות להתחדשות עירונית, שמהווה את אחד המפתחות המשמעותיים למיתון הפער שבין הביקוש להיצע בשוק הדיור ולעדכון הסביבה האורבנית בישראל.

גיא גרוס, סמנכ"ל ההנדסה ברותם שני, מסביר כיצד פרויקטים במתכונת של פינוי בינוי הן הזדמנות לשיפור המרחב העירוני, לשדרוג התשתיות והשירות לתושב ולא פחות חשוב: להתייעלות עירונית.

תמ"א 38 1 – 2- ו… פינוי בינוי: האבולוציה של ההתחדשות העירונית
מדינת ישראל מתמודדת עם איומים מבית ומחוץ בשגרה, כאשר ברקע עובדת היותנו על השבר הסורי אפריקאי מציבה בפני קברניטיה דאגה קיומית של ממש.
המומחים מעריכים כיום שאין שאלה אם תהיה רעידת אדמה משמעותית בישראל, אלא נשאלת רק השאלה מתי.
מרבית הבניינים שנבנו לפני שנות ה- 80 של המאה הקודמת לא תוכננו לעמוד בפני רעידות אדמה. בהתחשב בנפח המבנים שנבנו באותה תקופה, רעידת אדמה משמעותית לא רק שתסכן את יושבי אותם בתים, אלא שעלולה לסכן את כל הכלכלה הישראלית.
מאז מלחמת המפרץ הצטרף גם איום הטילים ועלה הצורך במרחב מוגן בדירות המגורים.
תמ"א 38 נהגתה כדי לתת מענה לשני פערים אלה, ולמעשה במסגרתה ניתנו זכויות בניה שמטרתן לאפשר ולעודד את חיזוק המבנים ומיגון הדירות. בהמשך, התווספה גם תמ"א 38/2, הריסה ובניה מחדש, גם היא יוזמה ברמת המגרש הבודד שנשענת כמעט תמיד על התשתיות הקיימות ותוספת יחדות הדיור בה זניחה, לכן התועלת ממנה ברמה הציבורית מוגבלת.

תוכניות פינוי בינוי טיפלו בקבוצת מגרשים שתוכננו יחד על ידי יזם אחד, וידעו לתת תוספת נפחית יותר משמעותית של יחידות דיור. לעיתים קרובות התוכניות שילבו עירוב שימושים ולא אחת נדרש שדרוג תשתיות כדי לקלוט את ההגדלה הנפחית. פרויקטים אלה היוו את הסנונית שהראתה את הפוטנציאל של ציפוף, לצד פוטנציאל להגדלת היצע וטיפול בהתחדשות עיר ברמה הנקודתית.

פרויקט תמ"א 38/2 WE R רעננה – הליך ההריסה

בשנים האחרונות יותר ויותר רשויות מכירות בפוטנציאל הטמון בהתחדשות עירונית ברמת העיר ובהיקפים של שכונה ומעלה ואנו עדים לתוכניות ביוזמת העיריה והמחוז שמשנות פני עיר.
קיימות דוגמאות רבות, החל מת"א 5500 של תל אביב שתשקף טיפול מקיף בדרום העיר וסביב מערכות הסעת ההמונים, דרך ח-619 בחולון, רחוב לוי אשכול בקרית אונו ועוד. שכונות אלה מתבססות על תשתיות חדשות לגמרי, ומשלבות התחדשות עירונית מלאה ברמת הרחוב (קו ביוב, קו מים, כביש וכיוב'), השכונה (שצ"פים וכיוב'), ברמה העירונית (שירותים קהילתיים וכיוב'), המחוזית (טיפול בשפכים, חשמל וכיוב') והלאומית (דוגמת מערכות הסעת המונים).

המעבר לתכנון התחדשות של שכונות שלמות בראייה כוללנית מאפשרת שינוי פני עיר, תוספת נפחית משמעותית המהווה מנוע משמעותי שיוכל להיטיב עם עקומת ההיצע, לחדש את המרחב האורבני, לייעל אותו ולשדרג את השירותים לתושב.
בשעה שנושא הביקוש וההיצע נדון בהרחבה בפורומים רבים, ננסה להתמקד במאמר זה בהזדמנות הייחודית הקשורה בהיבטים של התחדשות המרחב העירוני וייעול השירות לאזרח.

ציפוף = התייעלות עירונית
צודקות הרשויות בטענתן כי יחידות הדיור שבתחומן גרעוניות, ותוספת יחידות דיור צפויה להעמיק את הגירעון שלהן וצודקת הציפיה שלהן לסיוע ממשלתי כדי שהן יוכלו להציע שירותים נאותים לתושבים הקיימים והחדשים, על אחת כמה וכמה במסגרת התחדשות עירונית.
אלא שהציפוף טומן בחובו הזדמנות לחידוש פני העיר והתייעלות עירונית כללית שיכולה לשנות את המאזן כפי שהוא היום. מחקרים בעולם מראים קשר ישיר בין ציפוף אוכלוסין לאיכות השירות והיקף סל השירותים שמקבל האזרח.
אם לתרגם את המחקרים הגדולים לפרקטיקה בשטח, דמיינו מושב עם בתים פרטיים מול שכונה של בנייני מגורים צפופים בני 30 קומות בלב עיר. במושב תצטרך הרשות לסלול ולתחזק עשרות מטרים של קוי ביוב ומים לכל יחידת דיור, עשרות מטרים של כביש לכל יחידת דיור, ופינוי האשפה יהיה במשאית שעוצרת ליד כל יחידת דיור ויידרש לה יום שלם לפינוי אשפה לכל 100-150 יחידות דיור.
בשכונת מגורים הרשות תסלול ותתחזק מטרים בודדים (ואפילו פחות) של כביש וצנרת לכל יחידת דיור ופינוי האשפה יכול להיות פניאומטי ובעלות אפסית ליחידת דיור.

פרויקט תמ"א 38/2 WE R רעננה – הליך ההריסה

מכאן שהעלות של השירותים שתיארנו ליחידת דיור תהיה קטנה עבור העיר לעומת העלות עבור אותם שירותים במושב, לכן תושבי העיר ייהנו גם משבילי אופניים, ממדרכות, שצ"פ ומתנ"ס ליד הבית, ומלגות לסטודנטים בני העיר ועדיין, גם בהתחשב בתוספת השירותים בעיר העלות ליחידת דיור בעיר גם בהינתן השירותים המורחבים תהיה נמוכה מהעלות ליחידת דיור עבור השירותים הבסיסיים במושב.
בשורה התחתונה, ציפוף מביא להקטנת עלות השירותים המוניציפליים ליחידת דיור או להגדלת היקף השירותים המוניציפליים ליחידת דיור בתקציב נתון. לכן המעבר לתכנון שכונות שלמות ביוזמה של רשות מקומית או מחוז היא הזדמנות להתייעלות עירונית.

בדוגמאות שבחנו למעלה ראינו שעצם הציפוף מביא לחיסכון, אבל שילוב טכנולוגיות יכול להעצים את היקף החיסכון (או המשאבים הפנויים להרחבת סל השירותים). מערכות פינוי אשפה פניאומטיות, שילוב שימוש באנרגיות מתחדשות במרחב הציבורי, טיפול במים ושימוש במים מושבים, שיפור וייעול השליטה והבקרה באמצעות טכנולוגיות עיר חכמה וכן הלאה. לכל אלה יש מכנה משותף משמעותי: אלה השקעות שמביאות להתייעלות משמעותית בהוצאות הרשות, לצד שיפור השירות לתושב תוך התחשבות בסביבה.
הזדמנות נוספת להתייעלות שמביא הציפוף הוא עניין מערכות הסעת ההמונים. שילוב מערכות הסעת המונים וקישוריות שלהן אל יחידות הדיור (הגברת הליכתיות, שבילי אופניים, שאטלים וכיוב') צפוי להפחית את העומס בכבישים, לפנות את הכבישים מרכבים חונים ולשפר את חווית השימוש במרחב העירוני, וזאת למרות הציפוף.
ההשפעה של מערכות הסעת המונים על המרקם העירוני, על השימוש במרחב הציבורי ועל יכולת התנועה במטרופולין מוכרת לכל מי שביקר בערים מרכזיות בעולם, והטמעה נכונה של מערכות אלה יכולות וצריכות לשנות את כל תרבות התנועה ואף הקניות של הציבור סביבן.

פרויקט פינוי בינוי RESORT נתניה – הליך הבנייה

התייעלות עירונית מובילה לצמיחה מוניציפלית
תכנון כוללני של הרשות המקומית והמחוז, בתור השלב האבולוציוני הבא של ההתחדשות העירונית יכול וצריך לשנות את המרחב הציבורי, לייצר תשתית חדשה ומודרנית שתשפר את השירות לתושבים ואת איכות חייהם, וליצור מרקם עירוני צופה פני עתיד. תכנון מודע של שכונות ומתחמי דיור יכולות להפוך את העלות התפעולית שלהן מנטל לנכס ולא פחות חשוב – יהוו כתובת של תושבים ותושבות מרוצים.
מפתח חשוב נמצא בהבנה שפרויקטים אלה הם עתירי משאבים דוגמת אגרות, היטלים מענקים וכיוב', והקפדה עלך הפנית המשאבים שמקורם בפרויקט להקמתו יכול וצריך ליצור סביבת מגורים מודרנית ויעילה.
עירוב שימושים יאפשר את שיפור המרחב העירוני לצד הגברת הגביה השוטפת והבטחת המשאבים הנחוצים לתפעול אותן שכונות חדשות שלא באופן גרעוני.
בימים אלה אנו יושבים בצומת מעניינת בתחום התכנון העירוני במדינת ישראל. השכונות הישנות שנבנו בתקציבים דלים בימיה הראשונים של המדינה מוחלפות בשכונות מסיביות ועתירות משאבים שהתכנון שלהן, החזון שלאורו הן מתוכננות והשימוש במשאבים שבנייתן תביא יקבע את פני המדינה וישפיע עמוקות על איכות החיים של כולנו בעשורים הקרובים.

גיא גרוס – סמנכ"ל הנדסה בחברת רותם שני

בית שמש היא עיר השוכנת במרכז הארץ, כ-20 ק"מ מערבית לירושלים, עם אוכלוסייה של למעלה מ-140,000 איש, בית שמש ידועה בקהילה המגוונת שלה ובקרבתה למספר ערים מרכזיות, מה שהופך אותה למקום מגורים פופולרי עבור מי שמחפש אורח חיים פרברי.

אחד ההיבטים הבולטים של החיים בבית שמש הוא מגוון האוכלוסייה. בעיר מתגוררת קהילה של תושבים דתיים-לאומיים, חילונים ויהודים חרדים. השילוב הזה של תרבויות ואמונות יוצר אווירה ייחודית בעיר, שבה מגוון אנשים חיים ועובדים יחד.
מאפיין נוסף של החיים בבית שמש הוא מיקומה. העיר ממוקמת במרחק נסיעה קצר מירושלים, מה שמקל על התושבים להגיע לאטרקציות התרבותיות הרבות של העיר, להנות מנוף פסטורלי של הרי ירושלים ולנשום אוויר הרים צלול. בית שמש קרובה גם לתל אביב, שנמצאת במרחק של 45 דקות נסיעה בלבד ברכב או ברכבת, ומספקת לתושבים גישה למרכז התרבות והמסחר השוקק של ישראל.
למרות קרבתה לערים מרכזיות אלו, לבית שמש יש היצע תרבותי ייחודי משלה. בעיר מספר פארקים ושטחים ירוקים, ביניהם פארק הגפן רחב הידיים, הפופולרי בקרב משפחות וחובבי טבע. בנוסף, ישנם מספר מרכזי קניות ושווקים, ביניהם קניון בית שמש, מרכז BIG ועוד אשר יכולים התושבים למצוא את כל מה שהם צריכים.

צילום רחפן – מתחם הסביון בית שמש

היבט נוסף של החיים בבית שמש שמייחד אותה מערים אחרות הוא תחושת הקהילה החזקה שלה. התושבים ידועים באופיים מסביר הפנים וקיימת תחושת שייכות עזה בקרב תושבי העיר. הדבר בא לידי ביטוי בארגונים ובמועדונים הקהילתיים הרבים של העיר, המעניקים לתושבים מגוון הזדמנויות להשתלב ולהכיר אנשים חדשים.
מבחינת חינוך, בית שמש מצוידת היטב במגוון בתי ספר לבחירה, לרבות מוסדות חילוניים ודתיים וכן בתי ספר לצרכים מיוחדים. בעיר פועלים גם מספר מוסדות להשכלה גבוהה, לרבות שלוחה של האוניברסיטה הפתוחה בישראל, מה שמקל על המשך לימודיהם בקרבה לבתיהם.
לבסוף, אחד מהיתרונות הבולטים בחווית המגורים בבית שמש הוא קבלת תמורה מלאה למגורים בהשוואה לערים אחרות באזור, עלויות המחייה בבית שמש אינם גבוהות במיוחד, מה שהופך אותה לאופציה אטרקטיבית עבור מי שמחפש אורח חיים פרברי משתלם יותר. זאת, בשילוב עם מיקומה של העיר, הקהילה המגוונת וההיצע התרבותי של העיר, הופכים את בית שמש למקום נפלא לקרוא לו בית.

פרויקט מתחם הסביון – בית שמש

לסיכום, בית שמש היא עיר המציעה לתושבים שילוב ייחודי של מגורים פרבריים וקרבה לערים מרכזיות. עם הקהילה המגוונת, תחושת הקהילה החזקה, וההיצע התרבותי שלה, קל להבין מדוע כל כך הרבה אנשים בוחרים להקים את ביתם בבית שמש. חברתנו רותם שני ראתה בעיר בית שמש פוטנציאל רב ליצירת מתחם מגורים קהילתי כיאה לצביון העיר. מתחם הסביון כולל 5 בניינים בני 27-9 קומות ושטחי מסחר במפלס הרחוב* (בשיתוף פסגות מידר), כתמיד, השקענו מחשבה יתרה בקהילה שתתגורר בפרויקט ויצרנו עבורה תכנון ופיתוח סביבתי אשר יכלול תשתיות קהילתיות בטוחות ומטופחות, והכל בלב סביבה ירוקה ומעוררת השראה, המתחברת למרחב העירוני מחד ושומרת על אינטימיות מאידך.