Blog
מה חשוב לדעת שלוקחים משכנתא? 5 כללים שאתם חייבים לקרוא
הגיע השלב בחיים שאתם צריכים לקחת משכנתא. אירוע מכונן, איך תוכלו להיות מוכנים אליו? הכירו את 5 כללי הזהב ללקיחת משכנתא
WIN משכנתאות |
כאשר אנו ניגשים לעסקה הגדולה בחיינו אנו חייבים להיות בטוחים ולהבין את חמשת הכללים הבאים:
- אישור עקרוני למשכנתא- אישור עקרוני למשכנתא ניתן להוציא עצמאית דרך המוקד או דרך בנקאי וכמובן דרך יועץ משכנתא.
אישור עקרוני כלקוח מוציא דרך המוקד הוא בטל בשישים מהסיבה שלקוחות לעיתים רושמים סכומים שהם לא מדוייקים הן בהנכסות והן בהלוואות שברשותם,
מה שחשוב לבנק זו הכנסה מוצהרת הן לשכירים והן לעצמאים וההכנסה שנחשבת במבחן ההכנסה של בנק ישראל היא ההכנסה נטו בלבד.
אישור עקרוני אמיתי ותקף הוא אישור עקרוני שעובר עליו חתם ובנקאי הוא אישור לעסקה.
- מבחן ההכנסה של בנק ישראל מחשב את יכולת ההחזר החודשי שהלווה יכול לקבל ומכאן נגזר גוהה המשכנתא שניתן לתת ללווים.
אופן החישוב: הכנסות נטו פחות הלוואות מעל 18 חודשים והתוצאה שהתקבלה נכפול ב40% וכך נגלה את גובה ההחזר החודשי המקסימלי שניתן לקבל.
- כאשר רוכשים מקבלן בעסקה של 15%-20% תשלום הון עצמי והשאר בחתימה זה מעולה מבחינת הריבית אך זו עסקה מסוכנת עבורכם משום ש מה קורה אם אחד מבני הזוג הפסיק לעבוד שאתם צריכים לקחת את המשכנתא?מה קורה אם ההכנסה פחתה?, מה קורה אם חלילה קרה לאחד מבני הזוג משהו(עדיין אין ביטוח חיים משום שלא נלקחה משכנתא). אתם לא תוכלו לעמוד בעסקה ותהיו בהפרת חוזה!
ולכן חשוב מאוד לקחת סכום ולו הכי קטן מהמשכנתא כבר בהתחלה בטח שמדובר בעסקה עם ליווי בנקאי שכן רוב הבנקים תשלום ראשוני של 10% והבנק יכול להיכנס כגורם אמצעי בעוד 5%-10%.
מה שקרה בהמלך הזה שלקחתם אחוז קטן מהמשכנתא בהתחלה שהבנק מחוייב לכם למשכנתא ולעסקה ולא יעשה שוב מבחני הכנסה ולכן לא משנה אם הפסקתם לעבוד או שההכנסה ירדה,
יתרה מכך חלילה אם קרה משהו לאחד מבני הזוג אתם מכוסים בביטוח חיים שישלם מייד את סכום המשכנתא והתוצאה שהבית לא יהיה כלל ממושכן.
תמיד כדאי לזכור על אף שאנו נמצאים בתנאי שוק פחות טובים ללווים כשניגשים לעסקה הגדולה בחיינו אנו רוצים כמה שיותר וודאות מחוסר וודאות יתרה מכך משכנתא תמיד ניתן למחזר,
רק בניית תמהיל בתיק המשכנתא צריכה להיות חכמה ולהתאים למשק הבית ולמצב השוק הנוכחי.
- בניית תמהיל משכנתא: כאשר לוקחים משכנתא אנו נגלה לכם סוד מאוד גדול.
החיסכון טמון יותר בתמהיל מאשר בריביות!
בועז ברלין מWIN משכנתאות ופיננסים אומר כי מגיעים אליי הרבה מאוד זוגות שהבנק פשוט עבד עליהם אין לי דרך אחרת להסביר את זה וזה בסדר גמור עבור הבנק,
היועץ משכנתא של הבנק עובד עבור הבנק וחושב על ריווחי הבנק ולכן מטרתו שהלקוח ישלם כמה שיותר כסף!
לדוגמא: זוג שקיבל ריבית קבועה ב1.9% שנתי, על פניו נשמע מעולה, אך לא ידעו שהמסלול שלהם צמוד למדד המחירים לצרכן מה שהקפיץ להם את הקרן מאות אלפי שקלים,
ברמה שהלקוח שילם מאות אלפי שקלים במשך 5 שנים וההחזר המשכנתא שלו לא רק שלא ירד אלה הוא עלה!
אם רק אותו זוג היה משלם סכום זעום ליועץ משכנתא תחשבו כמה כסף הוא היה חוסך?
בניית תמהיל משכנתא קודם צריכה לעמוד בתקנות בנק ישראל משמע ששליש מהתמהיל יהיה בריביות קבועות
(ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן או ריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן)
בנוסף חשוב להתאים את תמהיל המשכנתא למשק הבית מה זה אומר?
הרי אין זוג שהוא זהה, יש זוג שהוא עם ללא ילדים ויש זוג עם שלושה ילדים.
יש זוג שמרוויח 50 אלף ₪ בחודש ויש זוג שמרוויח 20 אלף ₪ בחודש.
יש זוג שיודע להתנהל כלכלית ויש זוג שלא יודע להתנהל כלכלית,
יש זוג שיש לו פירעון קרוב של קרן השתלמות או צפי לעליה בהכנסה או קבלת ירושה וכו’
כלל הפרמטרים האלה נכנסים לשיקול של בניית תמהיל משכנתא.
כמו כן משק בית צריך לדעת להתנהל נכון עם המכשיר ההוני הזה שזז כל הזמן שנקרא משכנתא,
צריך לדעת שהזוג יכול לעמוד בתשלומים החודשיים ולכן התכנון הוא מאוד חשוב וחייבים לגדר כמה שיותר סיכונים על מנת שלא נופתע בהחזר החודשי,
לדוגמא: בשנה וחצי האחרונות בנק ישראל העלה את הריבית ב 4.65% וגם המדד השתנה
ומי שהיה לו מסלול צמוד מדד כנראה שחייב לבנק עוד 50 אלף ₪ ומי שהיה לו רק 500 אלף ₪ בפריים ההחזר החודשי שלו עלה ב 2,000 ₪ לערך.
לבסוף אנו גם נרצה להתאים את התמהיל למצב שוק משמע שהריביות גבוהות נשתדל לקחת כמה שיותר מסלולים בריביות משתנות עם פחות עמלות פירעון מוקדם
שכן עמלות הפירעון המוקדם יכולות לבד להסתכם בעשרות ומאות אלפי שקלים. וכאשר הריביות בשוק נמוכות נרצה כמה שיותר לקבע את הריביות על מנת לחסוך כמה שיותר כסף.
- עמלות פירעון מוקדם: עמלות פירעון מוקדם יכולות להיווצר כאשר לקחתם ריבית שוק גבוהה
והריבית ירדה משמע הבנק בעצם אומר שהוא רכש את הכסף שלו יקר יותר ממה שמחר לכם ולכן הוא רוצה את מה שהתחייבתם עבורו,
אך במידה והריביות יהיו גבוהות מהריביות שלקחתם לא תיווצר עמלת פירעון מוקדם כלל משום שהבנק ימכור את הכסף שקנה עבורכם בזול יותר יקר היום ללקוח אחר.
העמלות יכולות להיווצר על המסלולים הבאים: ריבית קבועה צמודה למדד המחירים לצרכן, ריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן, ריבית משתנה צמודה וריבית משתנה שאינה צמודה
(ישנם עוד מסלולים אך הם פחות מקובלים ונתרכז במסלולים הללו)
עמלת הפירעון המוקדם מחושבת כך ריבית שנלקחה בתמהיל המשכנתא פחות ריבית השוק הממוצעת לאותו תקופת שנים במכפלה של יתרת קרן המשכנתא ויתרת השנים שנותרו
בנוסף יש עמלת מדד למסלולים צמודי המדד אשר מיועדת לפצות את הבנק על מחצית משיעור המדד החודשי שלא שולם בחודש בו ביצעתם את הפירעון המוקדם,
ומחושבת באופן הבא: המדד הממוצע של 12 החודשים האחרונים חלקי שניים.
העמלות הללו יכולות להגיע לסכומים של עשרות ומאות אלפי שקלים.
למה שנמחזר את המשכנתא?
משכנתא היא מכשיר הוני ותזוזתי ואם אני יכול לקצר שנים ללקוח ולהישאר על אותו החזר חודשי לחילופין אם אני יכול להישאר עם אותם שנים
אך להוריד את ההחזר החודשי מדוע שלא אעשה זאת בתור לקוח,
למה לשלם סתם ריבית והצמדה שמצב השוק השתנה או היחס קרן משכנתא מול שווי הנכס קטן.
אנו ברותם שני חברה ציבורית הנסחרת בבורסה עם איתנות פיננסית חזקה, מאמינים בקשר ישיר ושקוף,
ומעניקים לדיירים שלנו את כל המידע הנחוץ להתנהלות פיננסית נכונה בעת לקיחת משכנתא.
