רוצים להחזיר לפני הזמן חלק מהמשכנתא או את כולה? תצטרכו לשלם עמלת פרעון (מוקדם)
כשאנו מבקשים לפרוע או למחזר בטרם עת ובכך אנחנו חורגים מתנאי ההסכם שחתמנו מול הבנק ולכן הבנק מבקש פיצוי על כך בדמות עמלת פירעון. עמלת פרעון תהיה כאשר הריבית שלקחנו תהיה גבוהה מריבית השוק הממוצעת לאותה תקופה.
איך לקבל את התנאים הטובים ביותר למשכנתא?
בצעו מכרז בנקאי – ניהול מו”מ מול מס’ בנקים (לאחר שבניתם תמהיל משכנתא מותאם אישית) עד לקבלת התנאים הטובים ביותר עבורכם. נעשה אותו מספר פעמים עד לקבלת הריביות האטרקטיביות ביותר. עמלת פרעון תהיה כאשר הריבית שלקחנו תהיה גבוהה מריבית השוק הממוצעת לאותה תקופה. (ניתן לחשב את ההחזר המשוער למשכנתא באמצעות מחשבון משכנתא).
איך לנהל מו”מ על ריביות?
לאחר בחירת הבנק שבו קיבלנו את ההצעה האטרקטיבית ביותר נבקש מהבנקאי להפחית את הריביות הקבועות ולעלות קצת את הריביות המשתנות ובכך נשיג הפחתה משמעותית בעמלות הפירעון למה? מכיוון שריביות משתנות בדר”כ יותר גבוהות והבנק יוכל להינות מכך. בתמורה הבנק יוכל לתת לנו בחזרה הפחתה משמעותית בעמלות הפירעון שמעניקה לנו חופש להחזיר סכומים ולצמצם את חוב המשכנתא שלנו.(במצב שוק עם ריביות גבוהות עדיף להיות עם כמה שיותר ריביות משתנות).
טיפ בונוס: כדאי לקחת את חלק קטן מההלוואה במסלול של ריבית משתנה צמוד מדד המחירים לצרכן משום שריבית זו רווחית לבנק ומספקת לנו מנוף למו”מ מולו על שאר הריביות בתמהיל המשכנתא.
איך מפחיתים בעמלות פירעון?
אם אנו יודעים בטרם לקיחת ההלוואה כי אנו עומדים לבצע פירעון עתידי (להחזיר חלק מהחוב או את כולו) למשל מכירת דירה, בונוס מהעבודה ואנו מסוגלים להעריך מתי ואיזה סכום אז כדאי לשלב בתמהיל ההלוואה, ריבית משתנה או פריים אשר יבטיחו לנו שתהיה עמלת פירעון נמוכה או שלא תהיה עמלה כלל עבור הפירעון המוקדם.
טיפ בונוס: במצב שוק עם ריביות גבוהות ניקח את הריביות הקבועות לכמה שפחות שנים, לא נרצה לשמר אותן לאורך השנים כיוון שככל הנראה שתגיע תקופת איזון והריביות ירדו.
מה זה מיחזור משכנתא?
החלפת תמהיל המשכנתא שבנינו לפי הצורך הנוכחי שלנו. חשוב לזכור כי בכל שלב ניתן למחזר משכנתא, כך שאם תמהיל המשכנתא כבר אינו נכון לנו או שהריביות במשק השתנו לטובה ניתן תמיד למחזר את המשכנתא ולהחליפה בתמהיל מתאים אחר שיחסוך לנו כסף או בירידת שנים או בהורדת החזר חודשי.
0 עמלות פירעון? הלוואה במסלול של משתנה צמודה/לא צמודה למדד – משתנה צמודה/לא צמודה מאפשרת כל X זמן (לרוב כל 5 שנים) יום אחד שבו ניתן לפרוע את ההלוואה ללא עמלת פירעון.
דירה ראשונה שלכם? זה המסלול בשבילכם – מסלול זכאות הוא מסלול שזכאים לו אלה הרוכשים דירה בפעם הראשונה או שלא החזיקו בנכס מעל עשור מסלול זה מעניק יתרון בולט בעמלות פירעון מוקדם והוא בריבית קבועה 0.5% הנחה מהריבית הממוצעת במשק.
** ההמלצות הנ”ל מתייחסות לתקופה כיום בה הריביות במשק גבוהות ועל כן מטרת הבנייה של התמהיל היא להפחית את עמלות הפירעון תוך מיקסום של החזר חוב קרן ההלוואה.
מסלולי משכנתא
סל המשכנתא שלכם יכול להיות מורכב מכמה מסלולים עיקריים שכדאי להכיר –
מסלול הפריים
מורכב מריבית הפריים + 1.5% (עוגן שהבנק קובע), המסלול משתנה 8 פעמים בשנה ע”י בנק ישראל ו0 עמלות פרעון מוקדם – ניתן לקחת עד 2/3 מתמהיל המשכנתא.
מסלול בריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן
המסלול מורכב מעוגן (משתנה עם שינוי בריבית השוק) + מרווח (את המרווח קיבלנו מהבנק לאחר מו”מ והוא יישאר קבוע לכל אורך חיי המשכנתא).
הריבית במסלול תישאר קבועה עד ליום שינוי העוגן (לדוגמא אם המסלול נלקח ל- 5 שנים, כל 5 שנים העוגן ישתנה והמרווח שקיבלנו מהבנק יישאר זהה).
המסלול כמובן צמוד למדד המחירים לצרכן.
המסלול נלקח בדרך כלל באחוזים קטנים מתמהיל המשכנתא כך שנוכל לקבל ריביות טובות יותר בשאר המסלולים ובזמן קצר לפרוע את המסלול הזה על מנת שלא נשלם יותר מידי.
למסלול זה יש עמלות פירעון אך כל שינוי עוגן יש לנו יום אחד ללא עמלות פירעון. ככל שמתקרבים ליום הפירעון העמלה יורדת.
מסלול בריבית משתנה לא צמודה למדד המחירים לצרכן
המסלול מורכב מעוגן (משתנה עם שינוי בריבית השוק) + מרווח (את המרווח קיבלנו מהבנק לאחר מו”מ והוא יישאר קבוע לכל אורך חיי המשכנתא),
הריבית במסלול תישאר קבועה עד ליום שינוי העוגן (לדוגמא אם המסלול נלקח ל 5 שנים אז כל 5 שנים העוגן ישתנה והמרווח שקיבלנו מהבנק יישאר זהה).
המסלול אינו צמוד למדד המחירים לצרכן.
למסלול זה יש עמלות פירעון אך כל שינוי עוגן יש לנו יום אחד ללא עמלות פירעון.
מסלול בריבית קבועה למדד המחירים לצרכן
במסלול זה בריבית תישאר קבועה לכל אורך חיי המשכנתא אך הקרן תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן (אשר משתנה חודש בחודשו),
עמלות הפירעון במסלול זה יהיו כאשר ריבית השוק הממוצעת תהיה נמוכה מהריבית שנלקחה.
המסלול היקר ביותר – מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן
מסלול זה הוא היקר ביותר אך הכי בטוח לרוכש הדירה שכן במסלול זה הריבית נשארת קבועה לכל אורך חיי המשכנתא והוא אינו צמוד למדד המחירים לצרכן, כלומר ההחזר החודשי יהיה קבוע לכל אורך חיי המשכנתא, דבר אשר נותן וודאות בעסקה. ניתן לקחת 100% מתמהיל המשכנתא במסלול זה אך כאמור מסלול זה יהיה יקר.
(ישנם עוד הרבה מסלולים והצמדות אך אלו העיקריים)
לסיכום, חשוב להגיע לבנק כשאתם שולטים במושגים קריטיים כדי להשיג את התנאים האידיאליים עבורכם,
כדי לפרסם מידע מהימן בכתבה זו נעזרנו במומחה המשכנתאות – בועז ברלין מחברת WIN משכנתאות.
* אין לראות בכתבה ייעוץ או המלצה פיננסית אישית.
