תמ"א 38 -מה זה, לאן זה הולך ומה צריכים לשנות

תוכנית מתאר ארצית מס. 38 (תמ"א 38) הינה תוכנית אחת מני רבות שאושרו במוסדות התיכנון בעשורים האחרונים, אך תוכנית זו מוכרת ושגורה בפי כל. אין פלא שתוכנית זו הפכה למוכרת ולחלק מהשיח שכן היא השפיעה ומשפיעה באופן ישיר ואישי מאוד על עשרות ומאות אלפי בעלי בתים בארץ.
רבות נאמר ונכתב ביחס לתוכנית זו, על פי רוב ביקורת נוקבת, אך מעטים מכירים את התוכנית לעומקה ואת הערכים הרבים הגלומים בה. ננסה לעשות סדר בדברים.
בבסיס תוכנית המתאר הארצית 38 עומד הצורך הדחוף בחיזוק עשרות אלפי מבנים בפני רעידות אדמה בהתאם לתקן 413 . מדינת ישראל מצויה בליבו של אזור בעל רגישות טקטונית גבוהה ואכן ההיסטוריה מלמדת שאחת לכמאה שנים מתרחשת רעידת אדמה נרחבת ועוצמתית אשר גרמה במהלך ההיסטוריה להרס רב.
בהקשר זה יש לזכור שארץ ישראל מעולם לא הייתה מיושבת בצפיפות כה רבה וגובה הבניה בה, עד המאה ה20, על פי רב לא עלה על שתי קומות. מאחר שמרבית הבניה בארץ עד לתחילת שנות ה80 לא בוצעה בסטנדרט המתאים לרעידות אדמה , נוצרה "פצצה מתקתקת" בה עשרות אלפי מבנים מצויים בסכנת קריסה בזמן רעידת אדמה , דבר עשוי להביא לאלפי נפגעים.
למעשה תוכנית תמ"א 38 רתמה את כוחות השוק החופשי לפתרון הבעיה ויצרה אינטרס מובהק ליזמים מחד ולבעלי נכסים מאידך לשתף פעלה ולהוציא לפועל פרויקטים בתחום חיזוק המבנים.
גיל מסטיי
גיל מסטיי, מנהל רותם שני אלה – התחדשות עירונית במטרופולין תל אביב
(צילום: יח"צ)
 
תוכנית תמ"א 38 עברה אבולוציה משמעותית מיום יציאתה לאוויר העולם בשנת 2005 והתפתחה באופן שיתאים לשוק ולסביבה העסקית. בתוך כך ניתנו הטבות מס שונות וחיוניות ביותר לדיירים וליזמים וכן זכויות בניה בהיקף נרחב, התבססו מנגנוני מימון מול מוסדות פיננסיים ותהליכי עבודה ספציפיים בתהליך הרישוי, נקבעו מנגנונים משפטיים להתקשרות עם דיירים ועוד. עתה, לאחר התפתחותה, כוללת התוכנית שני מסלולים מרכזיים:
א. הליך חיזוק הבניין – במתווה זה , המכונה בפי כל "תמ"א 1", היזם מחזק את הבניין בהתאם לתקן חיזוק מפני רעידות אדמה תוך חידוש התשתיות, התקנת מעלית (כשהדבר אפשרי), יצירת חניון כשניתן (לעיתים חניון מכני), משדרג את השטחים המשותפים ומעניק נראות חדשה ואסתטית לבניין. בתמורה מקבל היזם שטחים נוספים לבניה, בדרך כלל כתוספת קומות, אותם הוא מוכר כדירות. במסלול זה, כשתנאי המגרש והבניין מאפשרים זאת, יקבלו הדיירים תוספת שטח לדירות וכן מרפסות שמש (תוספת השטח המותרת בפטור ממס הינה 25 מ"ר לדירה), על פי רוב חלק מתוספת השטח תיושם כממ"ד.
ב. הליך הריסה ובניה – במסלול זה ההיזם הורס את הבניין ובונה תחתיו מבנה חדש לחלוטין, מודרני ותואם את תקן רעידות אדמה. הבניין החדש יהיה גדול משמעותית מהבניין המקורי באופן שיאפשר ליזם למכור שטחים כדירות ולהביא את הפרויקט לרווחיות. במסלול הריסה ובניה תמיד יכללו ממדי"ם בדירות החדשות ובדרך כלל חניה לכל דירה. מסלול זה נהוג לכנות "תמ"א 2". תוספת שטח לדיירים תלויה בתנאי המגרש והוראות התיכנון הספציפיות.
בשני המסלולים הדיירים יוצאים נשכרים ומקבלים דירה משודרגת בעלת ערך כלכלי גבוה יותר ו"אורך חיים" מחודש לבניין המזדקן ובעיקר בניין שיוכל להתמודד עם רעידת אדמה חזקה מבלי לקרוס.
יש לציין כי תוכנית זו, אשר למעשה העבירה את המעמסה העיקרית של חיזוק מבנים והתאמתם לתקן רעידות אדמה , מהממשלה לשוק החופשי, זוכה להערכה רבה בקרב מתכנני ערים בעולם.
בהינתן היתרונות והמקוריות של תמ"א 38, מדוע בכל זאת סובלת תוכנית זו מהתנגדויות רבות וביקורת. ננסה למנות את הגורמים העיקריים ולתת להם מענה.
א. תופעת "המכרים" ו"קבלני הטנדר" :
במסלולי התמ"א השונים קיים סף כניסה פיננסי נמוך. למעשה היזם רוכש את זכויות הבניה מהדיירים בשירותים שייתן בעתיד ולא במזומן ביום חתימת העסקה. מבנה עיסקי זה משך יזמים רבים שלא היו מגובים כלכלית ולעיתים נטולי יכולת ביצוע או ניסיון בניה כלשהו, גורמים אלו "גייסו" בניינים רבים והחתימו אותם על חוזי התקשרות לביצוע פרויקטים בתמ"א 38. חוסר הניסיון של הדיירים ושל השוק בכלל בשנים הראשונות של יישום תמ"א 38, בשילוב עם פעילות נרחבת של יזמים שאינם כשירים לביצוע פרויקטים אלו, יצרו תופעה של סחר בחוזים תוך "גילגול" והעברה מיד ליד של פרויקטים. דינמיקה זו יצרה עיכובים אינסופיים לדיירים ובמקרים רבים מאוד פרויקטים נתקעו במהלך תהליך הבניה תוך יצירת סבל רב לדיירים ולעיתים נזקים פיזיים וכלכליים בלתי הפיכים.
ראוי לציין ,שדווקא בפרויקטים מסוג תמ"א 38, על מסלוליהם השונים, נדרשת יכולת כלכלית גבוהה, יכולת ביצוע בבניה מורכבת, מערך תמיכה בדיירים ויכולות רבות שאינן נדרשות ביזמות רגילה על מגרשים פנויים.
ב. אינטרס מנוגד לרשויות מקומיות
חלק נכבד מהפטורים במס הנדרשים ליצירת כדאיות כלכלית ליזמים, נמצאים בפטור מהיטל השבחה. מס זה הנגבה על ידי הרשות המקומית ומהווה נדבך משמעותי בהכנסותיה, הצטמצם עד התבטל כליל בפרויקטים מבוססי תמ"א 38. באופן כזה פרויקטים מסוג תמ"א 38, שמטבעם המוסיפים תושבים פר שטח, מעמיסים על תשתיות העיר (התשתיות הפיזיות והשירותים השוטפים) כשמאידך מול גידול זה אין לרשות המקומית מקורות הכנסה לשדרוג התשתיות והשקעה בשירותים הנדרשים (למעט ארנונה באופן שוטף).
עובדה זו יוצאת אינטרס מובהק מצד הרשויות להימנעות מפרויקטים מסוג תמ"א 38.
 
פרויקט בנייה של רותם שני אלה
פרויקטים רותם שני
(צילום: יח"צ )
 
ג. פרויקטים נקודתיים מידי
אופיים של פרויקטים מסוג תמ"א 38 הוא יחסית מצומצם, בניין אחד לפרויקט ולעיתים רחוקות מספר בניינים. כפועל יוצא מכך, תהליך ההתחדשות וחיזוק המבנים מתקדם לאיטו בעוד שלמדינה, לרשויות המקומיות וגם לדיירים יש עניין שהתהליך יעשה ב"נתחים" גדולים תוך השלמה של מספר רב של דירות בכל פרויקט.
ד.חוסר כדאיות כלכלית באזורי פריפריה
ריכוזי ההתיישבות הרגישים ביותר לרעידות אדמה הם אלו הממוקמים על קו השבר הסורי אפריקאי או בסמוך אליו. כך נוצר מצב שדווקא ערים כמו בית שאן, טבריה, קריית שמונה, עפולה ועוד ריכוזי התיישבות אחרים, בהם ערך הדירות נמוך יחסית, מצויים על או בסמוך לקו השבר ובעלי הסיכוי הגבוה ביותר להיות הניזוקים העיקריים מרעידת אדמה.
במציאות זו ההתכנות הכלכלית העומדת בבסיס פרויקטים מסוג תמ"א 38 מתאיינת. למעשה במצב כזה, היזם אינו יכול לכסות את עלויות החיזוק ו/או הבניה החדשה מתוך הכנסות הפרויקט וודאי שלא להרוויח. בשל כך, בעוד במרכז הארץ בה שווי הנדל"ן גבוה, ניתן לראות אלפי פרויקטים של תמ"א 38, בעוד באזורי הפריפריה תוכנית התמ"א כמעט שלא מומשה כלל.
לאור הביקורת, מזה שנים מספר, עולים קולות הדורשים לבטל את התמ"א 38 במתכונתה המוכרת וליצור מתכונת העונה על הכשלים לעיל. בתוך כך אכן החליט מנהל התיכנון לסיים את תקפות הוראות התמ"א 38 המוכרות באוקטובר 2023. בד בבד הוצעו תוכניות שונות שיחליפו את תמ"א 38 והמוכרת שבהן היא "תוכנית שקד" אשר לאחרונה עברה הליך חקיקה וצפויה להתממש בשנים הקרובות.
אנו היזמים, אנשי השטח "חיים" בפועל את הנושא ומתחככים יום יום עם הליכי תיכנון,
מו"מ עם דיירים, בניה בפועל באזורים צפופים תוך יישום מערכים מורכבים, תומכים בחלק מהביקורת, אך מאידך רואים את הערך הרב בתוכנית אשר עברה תהליך הבשלה יסודי ולאחר שנים רבות הגיעה ליישום מוצלח באזורים רבים בהם ריכוזי אוכלוסייה גדולים מאוד. מבלי לחטוא בגוזמאות, ניתן לקבוע שיישום תמ"א 38 הביאה להצלת חיים וגם לשיפור ניכר מאוד באיכות החיים.
נכון יהיה לבצע התאמות ולהמשיך בגישה יצירתית אשר תיתן מענה לקשיים שהועלו מעלה, עם זאת תהיה זו טעות "לזרוק את התינוק עם המים" ולהשליך שנים של התבססות שיטתית של תוכנית שהושבחה, הוטבה והבשילה.
דגש מיוחד יש לתת לאזורי הפריפריה תוך מתן מענה שונה אשר יצור את אותה דינמיקה מוצלחת שהתרחשה באזור המרכז – WIN WIN – ליזמים ובעלי דירות, דינמיקה זו היא מנוע רב עוצמה לקידום חיזוק המבנים או הריסה ובניה ובתוך כך ההתחדשות העירונית כוללת.
גם באזורי הביקוש בהם ערך הקרקע גבוה, יש להפריד בין אזורים שונים בעלי אופי שונה. בעוד אזורים אורבניים ייחודיים כדוגמת הרליבעים הוותיקים של תל אביב, הצפון הישן, לב העיר, מרכז העיר בירושלים, שכונות ההיסטוריות בירושלים, ואזורים נוספים בעלי מאפיינים דומים, נכון יהיה לשמור את המרקם הייחודי ועל כן בהם המשך יישום התמ"א 38 המוכרת היא פתרון מוכח ומוצלח. מולם מתחמים נרחבים נטולי אופי ייחודי כגון מבניי רכבת חד גוניים, בניה פונקציונאלית ונטולת יחוד המאפיינת אזורים רבים שנבנו בראשית ימי המדינה, ראויים לתוכנית מעודכנת, החולשת על מתחמים גדולים תוך חידוש כולל ושינוי האופי התכנוני והתאמתו לעידן הנוכחי.
לצד פרויקטי עלית של הריסה ובנייה, חברת רותם שני אלה בחרה לעסוק ולהעמיק בפרויקטים מסוג תמ״א 1/38 – חיזוק ושדרוג, זאת תוך יישום גישה יצירתית וייחודית ותוך ניצול אפשרויות מגוונות הגלומות בה. ברותם שני אלה, חברת הבת של רותם שני, מעניקים לדיירים, מעבר לחיזוק ושדרוג הבניין, גם טיפול פרטני ומעמיק בדירות עצמן באופן שמקנה תוצאה שאינה ונפלת באיכותה מפרויקטים של הריסה ובניה. את היתרון המשמעותי הזה משיגים ברותם שני אלה באמצעות תכנון יצירתי ופורץ דרך לצד יכולות הנדסיות גבוהות, היכרות וניסיון מעמיקים עם הסביבה התכנונית בתל אביב. בשילוב של מחויבות עמוקה וכנה לדיירים, נחישות להשיג עבורם את ערך מוסף משמעותי, וטיפול עילית בכל שלבי הפרויקט, יצרנו מענה אופטימאלי לדיירים
מאת גיל מסטיי – מנהל רותם שני אלה – התחדשות עירונית במטרופולין תל אביב.