תהליך פינוי-בינוי הוא מסע מורכב אך מתגמל, שבניהול מקצועי ואחראי מוביל להתחדשות עירונית אמיתית ולשדרוג איכות חיי הדיירים.
רותם שני | רותם שני
מהו פינוי-בינוי?
פינוי-בינוי הוא תהליך של התחדשות עירונית, במסגרתו נהרסים מבנים ישנים – לרוב מבני מגורים בני כמה עשורים – ובמקומם מוקמים בניינים חדשים, מודרניים, ובעלי תשתיות משופרות. המהלך כולל את פינוי הדיירים מהבניינים הקיימים, ביצוע עבודות הריסה ובנייה, והחזרת הדיירים לדירות חדשות במתחם משודרג. מדובר בתהליך מורכב וארוך, המחייב שיתוף פעולה הדוק בין הדיירים, יזמים, מתכננים, רשויות וליווי מקצועי לכל אורכו. להלן שלבי פינוי בינוי:
שלב 1: התהליך מתחיל בזיהוי המתחם כמיועד לפינוי-בינוי. יוזמה זו יכולה לצאת ממספר גורמים:
הרשות המקומית – במסגרת תוכנית התחדשות עירונית
הדיירים עצמם – המבקשים לשפר את איכות מגוריהם
יזם פרטי – שמזהה פוטנציאל תכנוני וכלכלי
לאחר מיפוי, מתחם עשוי לקבל הכרה ממשרד הבינוי והשיכון או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כ"מתחם פינוי-בינוי" או "מתחם מועדף לדיור". משמעות לדיירים: המתחם נכנס לרשימות התכנון העירוני ומתחיל תהליך ארוך אך מבוקר, המיועד להיטיב עם בעלי הדירות.
לאחר ההכרזה, מתבצעת פנייה לדיירים ובניית אמון ראשונית. נציגים מטעם יזמים או הרשויות מקיימים פגישות עם הדיירים, מסבירים את משמעות התהליך ומעודדים הקמת נציגות פנימית מטעמם. בשלב זה מקובל לשכור עורך דין בלתי תלוי שילווה את הדיירים, ומומלץ לצרף גם יועץ חברתי או מלווה קהילתי, כדי להבטיח שיתוף פעולה והבנת הצרכים של כלל הדיירים.
בהמשך מתקיים תהליך של בחירת יזם. במקרים מסוימים היזם פונה מיוזמתו, אך קיימת גם אפשרות שהדיירים ייזמו מכרז יזמים עצמאי. השיקולים בבחירה כוללים את ניסיון החברה, הצעת התמורה לדיירים, יכולת מימון, ויחס אישי. בחירה נכונה בשלב זה קריטית להצלחת הפרויקט בטווח הארוך.
בשלב הבא פועל היזם להשגת רוב חתימות מבעלי הדירות. החוק מחייב רוב מיוחס של לפחות 66% מהדיירים, אך ככל שאחוז החתימות גבוה יותר, כך פוחת הסיכון לעיכובים.
כנס דיירי מתחם כצנלסון
לאחר השגת החתימות, היזם עובר לשלב של תכנון אדריכלי וקידום התוכנית מול הרשויות. תוכנית מפורטת מוגשת לוועדות התכנון, וכוללת היבטים כמו מספר מבנים, גובהם, מספר יחידות דיור, שטחי ציבור, פתרונות תחבורה ותשתיות. תהליך זה מורכב, ארוך, ולעיתים מלווה בהתנגדויות. נדרש שיתוף פעולה צמוד עם הרשות המקומית כדי לקדם את האישור.
משהתקבל היתר בנייה, מתחיל שלב הפינוי והביצוע. הדיירים מפונים לדיור חלופי – לרוב בשכירות על חשבון היזם – והמבנים הישנים נהרסים. מתחילה תקופת הבנייה, שיכולה להימשך בין שנתיים לשלוש, בהתאם להיקף הפרויקט. חשוב שהיזם יעמיד ערבויות וביטחונות ראויים, שיבטיחו את חזרת הדיירים לבתיהם החדשים.
השלב האחרון הוא האכלוס מחדש. לאחר השלמת הבנייה וקבלת טופס 4, חוזרים הדיירים לדירות חדשות, משודרגות, ולעיתים אף גדולות יותר, הכוללות ממ"ד, מרפסת, חניה ותשתיות מודרניות. במקביל מתחילה תקופת הבדק, ובה ניתנים שירותי תחזוקה ותמיכה, עד להתייצבות חיי הקהילה במבנה החדש.
סיכום שלבי פינוי בינוי
תהליך פינוי-בינוי הוא מהלך רב-שכבתי, מורכב וארוך טווח, שמטרתו לשפר את איכות החיים של הדיירים ולחדש את המרקם העירוני. שלבי פינוי בינוי כולל שלבים תכנוניים, משפטיים, חברתיים וכלכליים, וכל אחד מהם דורש תשומת לב מקצועית.
חברת רותם שני פועלת בתחום ההתחדשות העירונית כבר שלושה עשורים מתוך מחויבות לדיירים ולסביבה העירונית כולה. עם ניסיון מוכח בפרויקטים מורכבים, שילוב של יכולת תכנונית מהשורה הראשונה, איתנות פיננסית וליווי אישי וצמוד,רותם שני ממצבת את עצמה כגורם מוביל בביצוע מהלכי פינוי-בינוי איכותיים המשדרגים את פני הסביבה. החברה פועלת כיום במספר מוקדים מרכזיים בארץ, תוך הקפדה על תכנון המותאם לקהילה המקומית, שקיפות מלאה מול הדיירים, ומחויבות בלתי מתפשרת לאיכות הביצוע ולחזון אורבני כולל.
כדי לספק את החוויה הטובה ביותר, אנו משתמשים בטכנולוגיות כמו קובצי Cookie לאחסון ו/או גישה למידע מהמכשיר. הסכמה לשימוש בטכנולוגיות אלו תאפשר לנו לעבד נתונים כמו התנהגות גלישה או מזהים ייחודיים באתר זה. אי מתן הסכמה או ביטול ההסכמה עלולים להשפיע לרעה על תכונות ופונקציות מסוימות.
Functional
Always active
The technical storage or access is strictly necessary for the legitimate purpose of enabling the use of a specific service explicitly requested by the subscriber or user, or for the sole purpose of carrying out the transmission of a communication over an electronic communications network.
Preferences
The technical storage or access is necessary for the legitimate purpose of storing preferences that are not requested by the subscriber or user.
Statistics
The technical storage or access that is used exclusively for statistical purposes.The technical storage or access that is used exclusively for anonymous statistical purposes. Without a subpoena, voluntary compliance on the part of your Internet Service Provider, or additional records from a third party, information stored or retrieved for this purpose alone cannot usually be used to identify you.
Marketing
The technical storage or access is required to create user profiles to send advertising, or to track the user on a website or across several websites for similar marketing purposes.
