מה ההבדל בין תמ״א 38/1 לתמ״א 38/2? המדריך המלא 2026

תוכנית המתאר הארצית 38, הידועה כ "תמ"א 38", הושקה במטרה לחזק מבנים ישנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקני העמידות בפני רעידות אדמה. תוכנית זו מעניקה תמריצים כלכליים ליזמים ולדיירים, תוך הבטחת בטיחות ושיפור איכות החיים. קיימות שתי גישות עיקריות במסגרת תוכנית זו: תמ"א 38/1, המתמקדת בחיזוק ושדרוג מבנים קיימים, ותמ"א 38/2, הכוללת הריסה ובנייה מחדש.

להלן פירוט ההבדלים העיקריים בין תמ"א 38/1 לבין תמ"א 38/2, היתרונות של כל אחת מהן והשפעתן בתחום התחדשות עירונית ופינוי בינוי.

תמ"א 38/1 – חיזוק ושדרוג מבנים קיימים

תמ"א 38/1 היא גרסה של התוכנית המתמקדת בחיזוק ושדרוג מבנים קיימים, מבלי להרוס אותם כליל. במסגרת זו, מבצעים עבודות חיזוק ותוספות בנייה שונות על המבנה הקיים על מנת להבטיח עמידות בפני רעידות אדמה ולשפר את תנאי המגורים לדיירים.

יתרונות תמ"א 38/1

1. חיזוק ושדרוג מבנה קיים: התוכנית מאפשרת חיזוק המבנה כך שיעמוד בתקני רעידות האדמה הנדרשים, לצד שדרוג חזות הבניין ותשתיותיו.
2. תוספות בנייה: לרוב, הדיירים נהנים מתוספות כגון מרפסות, ממ"ד והרחבות לדירות הקיימות.
3. זמן קצר יותר: התהליך קצר יחסית כיוון שאין צורך בהריסה ובנייה מחדש, ולרוב אין צורך לפנות את הדיירים מהדירות.
4. שמירה על מאפייני הסביבה: חיזוק ושדרוג המבנה הקיים מאפשר שמירה על מאפייני האזור, ולרוב קל יותר להשיג היתרי בנייה.

תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש

תמ"א 38/2 מתמקדת בהריסת המבנה הישן ובנייה מחדש של בניין חדש במקומו, כולל תוספות ושדרוגים משמעותיים העומדים בסטנדרטים מודרניים. זהו סוג של פרויקט פינוי-בינוי, שבו דיירי הבניין מפונים באופן זמני עד לסיום הבנייה.

יתרונות תמ"א 38/2

1. עמידות ובטיחות: הבניין החדש נבנה מהיסוד ועומד בתקנים המחמירים ביותר, מה שמעניק עמידות ובטיחות גבוהים יותר לאורך שנים.
2. שדרוג תשתיות מקיף: המבנה החדש כולל תשתיות מתקדמות כמו חשמל, מים, גז ומעליות חדשות.
3. עליית ערך הנכס: הדירות החדשות לרוב גדולות, מאובזרות ומותאמות לסטנדרטים מודרניים, מה שמעלה את ערך הנכס באופן משמעותי.
4. שיפור חזותי של האזור: הריסה ובנייה מחדש מאפשרות לעצב את הבניין מחדש ולשלב אותו בצורה מיטבית במראה העירוני.

רגולציה חדשה ב-2024 והשפעתה על פרויקטים של חיזוק מבנים בישראל

בשנת 2024 הוכנסו שינויים רגולטוריים המוסיפים מורכבות וסטנדרטים חדשים לפרויקטים של תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2. השינויים נועדו להבטיח שכל פרויקט עמיד ברמות הבטיחות הגבוהות ביותר ומעניק ערך מוסף לדיירים ולסביבה. עם זאת, רגולציה זו עשויה להאריך את תהליך קבלת ההיתרים ולהוסיף עלויות לפרויקטים. חברת רותם שני, כחברת נדל"ן מובילה בתחום, מבצעת פרויקטים רבים על פי הקריטריונים החדשים ועומדת בקו הראשון של התחום בכל הנוגע לעמידה בתקנים וביצירת סביבת מגורים מתקדמת ובטוחה.

סיום תוכנית תמ"א 38 והמעבר לחלופת שקד בשנים 2025-2026

בשנת 2022 נקבע כי תוכנית תמ"א 38 תסתיים בשנת 2025, אולם בעקבות הצורך המתמשך בחיזוק מבנים והביקוש הגבוה מצד דיירים ויזמים, הוחלט בשנת 2024 להאריך את התוכנית עד שנת 2026. הארכה זו מעניקה לבעלי דירות ולחברות נדל"ן פרק זמן נוסף להשלים פרויקטים שנמצאים בשלבי תכנון או ביצוע, ומאפשרת כניסה הדרגתית של המסגרת הרגולטורית החדשה.

במקביל להארכת תמ"א 38, אישרה הכנסת חוק חדש שנועד להחליף את התוכנית הוותיקה ומכונה חלופת שקד. החוק החדש מבקש לחולל מהפכה בתחום ההתחדשות העירונית באמצעות קיצור משמעותי של תהליכי הבירוקרטיה הכרוכים בקבלת היתרי בנייה. אחד החידושים המרכזיים הוא העברת הסמכות לאישור תוכניות חידוש וחיזוק לידי הרשויות המקומיות, תוך חיוב העיריות לאשר תוכניות מתאר בתוך שלוש שנים על מנת ליצור ודאות עבור היזמים והדיירים. שינוי מהותי נוסף הוא מיזוג אישור תוכנית הבנייה עם היתר הבנייה להליך אחד משולב, במקום שני הליכים נפרדים כפי שהיה נהוג בעבר.

חלופת שקד שומרת על עקרון התמריצים הכלכליים שאפיין את תמ"א 38, אך מרחיבה אותם באופן משמעותי. בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה להגדיל את שטח הבנייה במגרש בשיעור של עד 400 אחוז, ובפרויקטים של חיזוק ותוספת קומות על מבנה קיים תותר תוספת בנייה בשיעור של 200 אחוז. בפריפריה, שר הפנים יוכל לאשר בצו מיוחד תוספת מוגברת של עד 550 אחוז לפרויקטים שהוכחו כבלתי כלכליים ללא תוספת זו. במקביל, החוק קובע כי בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש יוקצו לרשויות המקומיות 10 אחוז משטחי הבנייה לצורכי ציבור, ובפרויקטים של תוספת קומות יוקצו 7 אחוז מהשטח למטרות אלו. שינויים אלו צפויים להאיץ את קצב ההתחדשות העירונית בישראל ולספק מענה טוב יותר הן לדיירים והן לצרכי הרשויות המקומיות.

פרויקטים של חברת רותם שני

חברת רותם שני מתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, חיזוק מבנים ופינוי-בינוי בכל רחבי הארץ. החברה מבצעת פרויקטים בסטנדרטים הגבוהים ביותר, תוך הקפדה על שמירה על בטיחות הדיירים ושדרוג איכות החיים. בין אם מדובר בפרויקטים של תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים קיימים או תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש, רותם שני מבטיחה שהפרויקטים ינוהלו במקצועיות ובשקיפות, תוך עמידה בתקנות החדשות ויצירת מתחמי מגורים מתקדמים ומודרניים המותאמים לדרישות השוק והדיירים.