כמעט בלי ששמנו לב, שנת 2021 כבר כאן, והיא שמה סוף לאחת השנים שעליה עוד ידברו תקופה ארוכה. שנת 2020 הייתה שנה מאתגרת ומורכבת מכל הבחינות, והיא הכניסה, ביחד איתה, לסחרחרה את כל המשק.
אחת השאלות המעניינות נוגעת לשוק הנדל"ן למגורים בארץ: האם מגמת עליית המחירים, אשר אליה הורגלנו כבר למעלה מעשור, תימשך? או שמא השפעות מגפת הקורונה על כלל השוק, יפגעו גם בתחום הנדל"ן למגורים?
במהלך משבר הקורונה, ובעיקר ברבעון השני של שנת 2020, ראינו ירידה חדה בכמות העסקאות בשוק החופשי, ולמעשה, הגענו לרמה הנמוכה ביותר של כמות עסקאות מאז תחילת שנת 2003 שעמדה בצל האינתיפאדה השנייה והמיתון ששרר בשוק.
פרויקט סירקין, גבעתיים – הושלם ואוכלס בשנת 2021
עתה, אנו רואים התאוששות מרשימה בכמות העסקאות שבוצעו בשוק החופשי, אשר מעלה תהייה: כיצד יראה השוק בשנת 2021?
שוק הנדלן למגורים הוא שוק משוכלל של היצע וביקוש: מצד אחד, היצע הדירות הולך ויורד – התחלות הבניה נמצאות בשפל, מלאי הקרקעות קטן, אפילו תוכנית דיור למשתכן נגוזה ולא נראה כי יש תוכנית אחרת אשר עתידה להחליפה בקרוב (ובוודאי שלא בחוסר יציבות פוליטית כמו בישראל של שנת 2021).
פרויקט ברנדייס, רעננה – הליך הבנייה בשנת 2021
מנגד, כמות משקי הבית אשר מחפשות דיור רק הולכת וגדלה: הצורך של 55 אלף יח"ד בשנה נשאר, בעיקר אודות לנתוני הדמוגרפיה בישראל (בשנת 2065 צפויים להיות כאן כ- 20 מיל' תושבים, כמות ילדים לכל משפחה גבוהה ביחס למדינות אחרות בOECD), ואם נוסיף ל"חגיגה" הזו גם זוגות מתגרשים וגם גלי עלייה שצפויים להגיע בעקבות הקורונה, 55 אלף יח"ד בשנה יכולים בקלות לעלות לכ- 70 אלף יח"ד בשנה.
למעשה, למעט אזורים נקודתיים בפריפריה (כגון עפולה, קריית חיים וכו'), כמעט בכל אזור בארץ – הביקוש עולה על ההיצע, ועל כן עדיין יתכנו ירידות מחירים נקודתיות באזורים מסוימים, ולתקופות קצובות.
אם נוסיף למשוואה זו גם את סביבת הריבית הנמוכה, אשר עתידה להישאר כזו בשנים הקרובות, ירידה מתמשכת בהתחלות ובגמר בניה ובהטבות בשיעורי מס למשקיעים ובהטבות בתנאי המשכנתאות – נראה שהכיוון הוא ברור.
מנגד, יש גם וקטור נגדי – גידול באחוז המובטלים לאור משבר הקורונה, עלייה בכמות המשכורות הממוצעות הדרושות לצורך רכישת דירה מקטין את כוח הקנייה של חלקים באוכלוסייה. כל אלו יהוו מעכב לעליית מחירי הדירות.
הצפי שלי, הוא שב-2021 מחירי הדירות יוסיפו לעלות בהדרגה, והכלל מס' 1 בקורס כלכלה בסיסי ישמר: עודף ביקוש יוביל לשמירה על מחירי ההיצע. יתכן כי קצב המכירות ירד במקצת, אך ככלל, ככל שהמלאי ישאר מצומצם, כך יאמיר מחירו.
